经济指标分析张梅

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1、项目投资前期经济测算从PPT的市场定位分析中可以看到，目前的丽江市场已经相对饱和，加上今年政府对房地产的相关政策有所调控，虽然房价走高但是成交量还是在下滑，政策对于外地的投资客打压较大，而当地的购买者又相对饱和。这样的局面对于一些小开发商影响很大。让我们值得思考的是如何才能在这样的环境下突围？并且能够取得好业绩！我们在做销售定价前通常会先摸底市场，并且要摸清消费习惯及投资客户的准确定位。就我们丽江而言客户需要购买的产品？•唯一性•排他性•有品质•有价值我要通过什么的努力才会有好的收益？从以下儿个方面开看看我们的楼盘：国家政策

2、及市场环境：2011年1月26日“新国八条”正式出台：二套房首付比例升至六成，限购令再次升级，首次要求地方政府确定2011年房价控制目标。显然，第二轮调控的严厉程度已经超过了被称为“史上最严厉”的第一次调控。2011年1月30日，云南省省长秦光荣主持召开的省政府第52次常务会议上，原则通过的云南省贯彻国务院进一步做好房地产市场调控工作的有关意见（简称“云南房产调控新十条”）中显示：要合理引导住房需求，重点抓好昆明市房地产市场调控，引导房地产企业向其他州市发展。这一点符合新国八条中规定的在省会等重点城市执行严格限购令的要求，被

3、昆明房地产市场人士认为“昆明将修改或调整之前的限购令”o2月16日，京版调控细则出台，不仅将8条细化成了15条,而且将外地人限购年限扩至5年，并有可能提高二套房首付款的比例和利率，严厉程度远超“新国八条”；十天之后，“新昆十条”终于登场。三轮调控依次递进，市场再度掀起轩然大波。业内人士分析，第三轮调控是否能成为“最给力”的楼市调控，是否能控制住几欲脱缰的房价，仍要看最终的效果，否则，还有第四轮调控。从“新国八条”的条款看，再次对商品住宅市场上存在的投资投机性购房予以严厉打击，二套房首付提至六成，限购令扩至“各直辖市、计划单列

4、市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，预计涉及70多个城市。而北京把对外地购房者的限购期限扩至5年，更是令市场震惊，“政府已经在出狠招”的认识，逐步成为共识。继“新国八条"的雷霆之后，2月8日晚，中国人民银行宣布，自9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。加息不仅令购房者倍感压力，也同样让2010年赚得盆满钵满的开发商颇感压力。中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利

5、率相应调整（见附表）。附表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.40（二）整存整取定期存款三个月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各项贷款六个月5.60一年6.06"李=年6.10三至石年6.45五年以上6.60国家政策的相继出台，给整个房地产市场带来了前所未有的政策压力，同时延长了开发商的开发周期及加大了前期开发的资金压力，整个地产消费市场持观望状态形势严峻。为投资客户及购房客户带来了空前的资金压力，导致客户必需承受高位贷款利

6、率所带來的经济负担，即开发成本和购房成本均增加。在此政策环境影响下,我们必须从产品设计上进行全能优化，使其更具人性化更特色化。我们必需在产品品质和产品附属设施上下苦功夫。将产品打造成为有品位有档次乂能适应市场需求的中高端优质楼盘，以优越的产品引进优质客户。项目本身属于商业项目，不受国家限购令“按房屋贷款数量来核定首付款比例”的限制，但银行存贷利率多次上调对客户产生巨大贷款压力。此次政策最终导致开发商及投资客户的投资成木及投资风险加大，客户的投资回报率降低、投资回收期拉长。目前投资客户对地产产品投资都十分谨慎。从而给房地产销售

7、带来众多负面影响，将拉长楼盘的销售周期，最直接的是影响项目资金冋笼进度。一：市场为导向在云南地区旅游热的地区分析（初略）时间地点内容2009年前大理、丽江相对饱和2009年一2011年2011后腾冲刚起步版纳逐渐成熟化二：资金需求导向：1.经济技术指标:规划总用地面积14974.74m2备注总建筑面积12791.03m2地上建筑面积12052.98m2其中还包含了小户型公寓30套总面积为2137.7m是否考虑出售？地下建筑而积738.05m2可售面积（别墅）10000.00m2配套面积150.00m2可否把配套面积作为产权

8、全面积出售把配套用房移将地下。注：从已上楼盘的经济技术指标可知楼盘体量很少密度低2•根据丽江现市场分析可得:A古城中楼盘区位地价：地块所属区域离市中心古城车程每亩价格备注古城区临近县城5分钟120—150万兀古城周边区域古城中心区步行1200—250）］元占城核心区（地块资源稀缺）否格里拉