浙江众安房地产公司业务运作及职能管理诊断报告_(可排版)

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1、浙江众安房地产公司业务运作及职能管理诊断报告北大纵横管理咨询公司2002年］］月报告二机密导读总论业务运作诊断职能管理诊断经过6年的创业发展，浙江众安初具发展实力，开始进入高速成长期1997-1998年开发国贸人厦、星怡花园1997年年底浙江众安正式成立2000年，国泰项目征地;2002年基本售罄2002年开发山水苑，基本预定完众安“巩固浙江、发展安徽、拓展其他”发展战略浙江众安发展历程初创期高速成长期未来发展期生存期1998-2000年，开发众安花园1998199720002004众安的成功离不开主要领导人过人的胆识和才干，积极开拓创新，并抓住了房产市场良好的发展机遇对于现

2、任高层管理者最大的优势，51%的员工认为是“经验丰富”，36%认为是“具有开拓创新精神”，30%认为是“善于公关”。资料来源：调查问卷统计结果目前众安房产面临良好的经济环境：杭州市人均国内牛产总值和居民年人均可支配收入近年来快速增长（年）（万元）资料来源：杭州统计年鉴20020246810121978198019851990199119921995199920002001市区居民年人均口J支配收入农村居民年人均纯收入（千元）（年）杭州人均国内生产总值杭州居民年人均可支配收入杭州市房地产市场活跃，2002年房地产开发投资增长在全国主耍城市屮居于前列2002年1-8月全国主要城市

3、房地产开发投资较上年增长率资料来源：屮国经济景气月报3>.2002.8.31（%）而临良好的发展机遇，众安公司迫切需要强化管理基础，为规模化发展走得更快更稳奠定基础问题：1、业务运作缺少成熟模式，配套制度体系不完整；2、职能管理基础薄弱，尤英是人力资源管理基本空白3、……通过制度化建设，明晰各级岗位的责、权、利，夯实规范化运作基础建立有效的激励机制，形成具备竞争优势的人力资源管理体系明确公司业务重点环节，培育公司核心能力逐步以授权和控制并重，转变领导方式，以适应公司组织和业务增长的需要导读总论业务运作诊断职能管理诊断项目决策规划设计营销与销售工程项口管理物业管理小结总

4、体定位：在房地产开发的价值链中，公司缺乏明晰的核心能力定位项口决策规划设计建设施工市场销售物业管理谁做得更好值不值得做企业边界的确定企业做什么别人做什么社会分工专业化程度控制成本企业实力和战略企业价值链集成整合房地产开发企业房地产开发价值链的专业化分工越来越明确、越来越细房地产开发企业价值更多体现在项目决策定位，对各阶段所需资源的整合能力和控制上浙江众安做什么？——摸索屮前进，前进屮摸索营销策划、广告要不要自己做?物业管理要不要门己做？销售要不要自己做？工程管理要不要派这么多人？价值链竞争项冃决策：缺少必要的决策支持和科学决策流程,直接导致项目决策风险増加装饰设计土地价值挖掘

5、市政设施市场调查顾客是谁？成本测算销售收入盈亏平術分析敏感性分析风险分析市场确认定位景观设计单体设计小区规划物业服务功能配套项目开发的可行性初步提供参数、方案假定币场确认定位项目定位最终产品概念设计全部由决策者来完成？？？需求表达观念沟通概念设计方案竞争楼盘分析需求分析预测确定实施房地产企业价值活动项目建议书项目定位建筑档次建筑功能景观设计规划设计：缺少必耍的制度和流程保证销售、工程、预算、总师等相关人员参与规划设计方案审核概念设计方案各类设计单位挖掘想法梳理构思不断深化详细、可实施的设计图纸沟通规划单位规划设计市场招投标房地产开发企业房地产质量、功能、成本控制的关键在规划设

6、计阶段。设计是销售策划之本，是冇效供给之源。科学、实用的规划设计能降低工程成木的60%〜70%。1、产品概念的表达过程基本上都由决策者个人来完成2、销售、工程、预算、总师在规划设计阶段的参与不足项目前期：公司对社会资源的积累、培养不足，直接影响前期工作开展序号办理事项审批部门01立项批文计委02选址意见书建设局规划处03方案审批意见建设局规划处04项目批文计委05建设用地许可证建设局规划处征用土地批准通知书国土局07土地使用权证国土局08安装水表合同自来水公司09破人行道临时施工许可证市政园林公司10安装电表合同电力公司11安装电话合同电信公司12有线电视安装合同冇线电视13

7、审图批准书审图屮心审核14建筑消防设计防火审核意见消防大队15建设工程规划许可证建设局规划处中标通知书建设局招标办17质量监测报告质量监督站18建设工程防雷设计安全证书气象站19建设工程施工许可证建设局规划处建管科20商詁房预售许可证房管处电力部门：I•办调不力，山水苑高压线迟迟不能迁移，严重延误工程进度；土管局：不同意公司A地块的60米公建方案，导致迟迟领不到规划许可证;建设局：施工许可证办理困难，出现“先施工，后办证”的现象；以前项口遗留的问题多，补办的难度大前期工作忙闲不均，忙的时候靠一个人办理，