浅谈房地产投资风险和防范策略

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1、浅谈房地产投资风险与防范策略目录一、房地产投资风险类型1二、房地产关键因素分析2三、房地产投资风险防范策略3四、结语5参考文献6浅谈房地产投资风险与防范策略摘要:房地产是一种特殊商品，房地产业也是一个特性突出的产业，它具有与其他商品和产业许多不同的特性。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将來获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。文章试析了房地产投资的主

2、要风险,从而提出了防范策略。关键词:房地产投资，风险，类型，策略，防范房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险，同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因索导致他们的楼盘卖不出去。由此，投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范策略作一初浅探讨,以期得到老师们的指导。一、房地产投资风险类型房地产投资的风险主要是体现在投入资金的安全性，期间收益的可靠性，投资项目的变现性和资产管理的复杂性的四个方面。通常情况下

3、，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的系统风险、反対市场内个别项目产生影响和可以由投资者控制的个别风险。分析主要应用风险等级划分风险评估方法（专家评估法、概率分析法）对风险因索加以识别，做出定量评估，分析其对项目投资决策的影响，并提出规避风险的措施。房地产投资风险具有客观性、多样性、补偿性、可测性的特性，同时房地产投资风险的种类也很多，可分为以下六个风险：1・通货膨胀风险通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。因为房地产投资周期较长，所以只要通货膨胀因索存在，投资者就面临通货膨胀

4、的风险。2•市场的供求风险市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。3•利率风险利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带來的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时，企业支付的利息随之增高,资本成本增大，楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。4房地产政策风险房地产政策的改变,尤其是调整性政策的出台,必然导致某些房地产成为牺牲品,例如出台的房产税收政策，个人将购买不足两年的住房

5、对外销售，征收5%全额营业税。还例如当下政府鼓励保障性住房的建设，导致行情变差。这些政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。5.经营管理风险经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括：投资者不能胜任经营管理工作,信息匮乏，决策失误,不能处理好各种合同关系，违章或违法等。房地产管理水平的高低,决定了房地产项目收入支出的大小,也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而收入高，这样就保证了尽快回收资金,保证了在外部环境变坏的情况下也能维持，所以管理水平高的房地产项目，其抗风险能力强。相同类型的

6、房地产项目，为什么有的亏损,有的盈利,很大程度取决于对房地产项目的管理水平。投资不同类型的房地产,需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外，房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得1桶金。6•财务风险财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样的。由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细

7、的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知,2助勺因素对事件有8助勺影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那2Q＞的重要因素。二、房地产关键因素分析在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些2列勺重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究，本文从以下两个方面来重点考虑房地产投资风险：时机风险、区位风险。1.时机风险由于房地产开