现阶段我国房地产投资风险分析及防范策略浅谈

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1、现阶段我国房地产投资风险分析及防范策略浅谈【摘要】房地产投资是一个风险与收益并存的过程，本文主要分析了房地产投资的主要风险类型，房地产投资风险识别方法以及并对现阶段我国房地产投资提出了一些风险防范策略。　　【关键词】房地产投资；风险分析；风险防范　　　　近年来，随着国民经济快速增长，房地产业也得到了快速的发展，在高投入、高回报与高风险并存的房地产投资活动中，房地产投资者要想获得预期的收益，就必须对房地产投资风险有清醒的认识。因此，如何对房地产投资风险正确分析，并采取有效的防范措施，成为了当前房地产业亟待解决的问题。　　1房地产投资主要风险因素分

2、析　　房地产投资需要经历投资机会分析、实施与管理、投资后的评价与分析三个主要过程，其中某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资带来风险。概括起来，影响房地产投资的主要风险因素包括以下六种因素。　　1.1政策风险　　由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，对土地出让、使用的政策，对环境保护的政策，尤其是对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策，都给房地产投资者带来了风险。　　1.2利率风险　　利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。

3、调整利率是国家对宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。房地产投资所需资金量大，必须借助银行信贷支持。利率的升高会对房地产投资产生两方面的影响：一是对房地产实际价值的折减。利用升高的利率对现金流进行折现，会使净现值减小，甚至出现负的净现值；二是利率的升高会加大投资者的债务负担，引起还贷的困难。利率的升高还会抑制对房地产的需求，从而导致房地产价格下降，而且会使房地产投资者面临资金短缺的困境。　　1.3市场供求风险　　市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变

4、化的，房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然会造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。　　1.4金融风险　　房地产投资量大的特点决定了投资者需要借助金融手段进行融资，一直以来。我国房地产业的资金主要是依靠银行信贷的单独支持。据统计，中国房地产投资78％的资金来自银行。显然，过度集中于银行这条融资渠道，银行信贷政策的每一次变化和调整不仅对居民房地产的购买能力产生直接影响，对开发商产生巨大的冲击也是必然的。　　1.5技术风险　　技术风险是指由于科技进步、技术结构

5、及相关变化给房地产开发商和经营者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑材料、建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑生产力等方面的更新、变化而带来的风险。　　1.6自然风险　　自然风险是指不能预见且不可抗力事件给项目造成损害或毁灭的风险，即由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。这些风险出现的机率相对较低，可是一旦出现，造成的危害是相当严重的。　　2房地产投资风险识别　　房地产的风险识别是通过对房地产风险做出确认、鉴别，找出风险和主要原因并对其后果做出定性分析

6、的过程。风险识别是风险控制的前提，我国现阶段主要采用以下几种方法识别房地产投资风险：　　2.1情景分析法　　情景分析法是一种在欧美等国家和地区广泛应用的，一种能够分析引起风险的关键因素及其影响程度的方法。所谓情景就是对某个房地产企业或者项目的未来状况进行描绘，当某些关键因素发生变化时，通过将这些变化转变成数据用软件处理后通过情景模拟显示出来供决策者分析研究的。　　2.2故障树法　　故障树法是利用图解的方式将大的故障分解成为小的故障并进行分析，由于分解后的图形呈树枝状，称之为故障树。其基本做法是将房地产的主要风险细分为许多细小风险，或将风险原因层

7、层分解，从而地找出带来风险的准确原因。　　2.3德尔菲方法　　德尔菲方法由美国著名的咨询机构兰德公司于20世纪50年代初发明。具体做法是请专家在风险调查过程中发表匿名意见以及心理障碍，并对各种情况进行统计处理。计算出各种数据的平均值和标准差，再将各种意见尽可能客观准确地反馈给专家们。通过对反馈意见的反复测验，使各种意见相辅相成，博采众长，找出正确的方法。　　3房地产投资风险的防范策略　　房地产投资风险的防范关键在于能否采取有力的措施避免和预防风险，从而最大限度的减少投资者的收益损失。根据可能造成投资损失的主要风险因素分析，投资者应从以下四方面采

8、取措施：　　3.1投资分散策略　　房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投