浅谈房地产企业纳税财务运作措施

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1、浅谈房地产企业纳税财务运作措施摘耍：成木的高低直接影响企业的利润，而影响生产经营成木高低的因素有多个，税收是其中非常重要的因素。本文根据笔者多年的地产企业财务管理工作，分析了新税务政策下的纳税负担趋势，提出房地产开发企业的纳税财务运作措施。关键词：房地产;财务管理;纳税运作、八―1—刖g成本的高低直接影响企业的利润，而影响生产经营成本高低的因素有多个，税收是其中非常重要的因素。根据国家建设部房地产业司的资料统计，各种税费占商詁房成本的30%—40%,所以通过安排自己的涉税活动来合法规避或减轻自身税负，采取各种措施防范和化解纳税风险，是房地产企业财务管理方

2、面需要做的重要T作。1我国房地产企业的税收负担分析上市公司的实际所得税负一直备受关注，尤其房地产行业是国民经济的支柱性产业，加上税收负担很高，更是各方关注的焦点。房地产开发销售公司所涉及的税种主要有契税、耕地占用税、流转税及各种附加费、土地增值税、企业所得税及印花税。其中，在房地产投资开发环节，国有土地使用权出让受让方必须缴纳3%—5%的契税，同时取得土地若为集休土地则还需一次陛缴纳耕地占用税；在房地产的转让环节，房地产转让方要按转让土地使用权和房地产营业额的5%征收营业税；按实缴的营业税税额征收7%、5%、1%不等的城市维护建设税和3%的教育费附加；按

3、产权转移书据所载金额的5%征收印花税；在房地产收益环节，转让方要按转让房地产增值程度征收30%-60%的四级超额累进税率的土地增值税；自2008年起按转让房地产的收入减去准予扣除的项目后的余额征收25%的企业所得税，在此之前所得税率为33%；在房地产取得环节，受让方需缴纳契税印花税，契税一般按成交价格的3%-5%征收，印花税按产权转移书据所载金额的0.05%征收。从我国房地产业三大环节的税收负担来看，流转环节的税负远远高于保有环节的税负，如图1。以下以2002-2006年房地产开发销售类上市公司财务报表数据和2002-2006年中国税务年鉴相关税种数据为

4、基础。根据，2002-2006年房地产上市公司财务数据和证券Z星的行业分类，属于房地产开发销售的上市公司共44家，去掉上市不足五年及后转型为房地产开发销售公司等后，选取其中28家公司进行测算，主要测算三个指标（见表1）。表1上市房地产开发公司税收负担情况表按照会计核算要求，公司利润表中主营业务税金及附加项目反映公司经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等；所得税项H反映公司按规定从木期损益中扌II除的所得税费用；公司现金流量表屮支付的各项税费项目反映企业按规左支付的各种税费，包括本期发生并支付的税费以及木期支付

5、以前各期发生的税费和预交的税金。用以上三个指标与主营业务收入对比一定程度可以反映企业的税收负担状况。从表1可以看出，房地产开发销售公司税负呈上升趋势，主营业务税金及附加/主营业务收入从2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得税/主营业务收入从2002年的3・46%上升到2006年的4・63%。而支付的各项税费/主营业务收入从2002年1472%上升到2006年的15.82%。根据2002-2006年《中国税务年鉴》数据，用房地产业的契税、营业税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税和外商投资和外国企业所得税等税种收入合计数与

6、《屮国统计年鉴2006年》房地产开发企业经营总收入之比作为分析木指标，则2001-2005年房地产业的税负情况如表2所示。表22001-2005年房地产业的税负情况表从表2可以看出：经营总收入取自《中国统计年鉴2006｝中国历年房地产开发企业(单位)经营情况统计(1991-2005)；2001-2005年的房地产业的营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资和外国企业所得税、印花税、土地增值税均取自《中国税务年鉴））2001-2006年度全国税收收入分税种分产业（房地产业）收入情况表，契税用《中国统计年鉴2006）屮国历年房地产开发企业（单位）经营情况

7、统计（1991-2005）屮土地转让收入的2.5%估算。2房地产开发企业新形势下的税收负担分析从表1和表2中数据可以看出，2005年和2006年年來房地产税负增加主要是所得税、土地增值税及营业税及附加增加导致的。这与这两年的税收政策是一致的。从增值税上看，1993年，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定自1994年开始征收。1995年出台的实施细则，规定了四级超率累进税率。计算增值额时允许扣除的成本，则包括取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本和房地产开发费用。同时，该细则还约定,对1994年1月1目前签订开发及转让合同的房地产土地增

8、值税实行免征。1998年，财政部进一步将免征政策延长至2000年底。至2001年