房地产企业纳税筹划和财务运作

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1、《房地产策划大全—房地产企业管理》团圆网www.tuanyuan.tv房地产企业纳税筹划和财务运作目录房地产行业面临的问题和对策房地产企业纳税筹划思路和方法房地产企业财务运作能力提升1.房地产行业政策调整及其对策产业政策国务院18号文件精神肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。18号文件核心内容：提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。完善供应政策，调整供应结构：发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设。改革住房制度、健全市场体系：推进

2、公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务。发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管、市场信息和预警、市场秩序。央行121号文件精神央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地

3、产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。金

4、融政策税收政策税种税改动态和趋势增值税1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。2.是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。营业税1.征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；2.个别税目税率可能调低。消费税1.适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税。2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。关税逐步降低进口关税。税种税改动态和趋

5、势企业所得税1.统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优惠政策。2.规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。3.为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。4.在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。个人所得税1.建立分类与综合征收相结合的税制模式；2.扩大征税范围，除税法规定的免税外，个人全

6、部收入都应纳入征税范围；3.规范税前各种费用扣除标准；4.适当调整税率和减少级距，宜实行5级或6级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；5.避免重复征税。会计法规政策主要内容会计法会计工作的基本法规强调单位负责人的法律责任健全内部控制制度会计准则会计核算的依据和基本规范与国际惯例接轨基本准则、基本业务准则、特殊业务或特殊行业准则会计制度会计核算的具体规范和操作指南统一各行业会计制度稳健、恰当、充分披露会计信息2.房地产行业市场运营问题及其对策行业问题分析房地产业规模小、市场占有率低房地产公司多。供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业

7、用房积压严重。经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。最低收入家庭住房保障制度不落实问题住房二级市场发展不平衡问题住房公积金筹集和使用问题地方政府对房地产市场调控问题住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等建筑业经营规模小、业务范围单一粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低合同欺诈、工程行贿等竞争要素分析全球地位进入世界５００强的企业主要是发达国家的企业，如美国有１７９家。核心竞争力衡量企业竞争力的标准：资源的价值、