浅谈当前房地产营销策略

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1、浅谈当前房地产营销策略发布时间：2008-11-24点击数：18812007年年底以来，宏观调控各项政策的“累积效应”开始发力，房地产市场普遍进入了调整期，市场观望气氛较浓，房价涨幅冋落，市场成交量开始萎缩，市场风险增大，龙地产洗牌H益加剧。然而在万科去年年底降价行动刚开始的吋候，却遭遇了业内同行的冷嘲热讽。在而对101亿元的销售数字时，同行们却不得不认真地思索。同样是面对政策环境、市场格局的U大变化，万科能够“一骑绝尘”，原因是多方面的，但其中一个重要原因至少从表面看来一大功臣是营销策略。房地产营销中的问题

2、莒销是企业通过创造和交换产站及价值，从而满足消费者的欲舉和需要，同时企业自身获得利润的过程。虽然我国的房地产营销有其令人乐观的一血，止在不断的完善和改进，但它在发展过程中所存在的问题也不容忽视。1.营销理念落后，缺乏品牌意识现在的房地产营销仍然停留在''市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”、“我们卖什么房子，人们就买什么房子''的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求"，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销屮来。房产砧牌的内涵是为社会公众提供合理化的、人性化的“建筑空间

3、”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值C人性化的内涵不仅体现在建筑本身上，更車要的是体现在服务上，而营销则是消费者感受人性化的主要过程。同时，品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行为。因此，必须把营销的理念贯穿到房地产开发的全过程，从项目选择、产品定位和设计、产品研发和建设、房屋销售到物业管理都应以客户需要和愿望为导向，最大限度地满足消费者的愿望。2.市场调研不充分，定位不准确许多房地产企业认为市场调研不車要，忽略前期的市场调研，即使做了市调，也仅是浮在表而，未能深入。调研不够深入细致，对产品的

4、定位就更多地依赖拍脑袋，然后项目就盲日上马，销售的时候才发觉自己开发的楼盘有这样那样的劣势，从而导致产品消化速度太慢,过多地依靠房地产市场的大环境。忽视了市场调研这一“从消费者中来”的过程，尽管在销售中采取了很多积极的措施，企图更多地抓住消费者的眼球，但最终其产品也难以迅速地“到消费者中去1.莒销诚信度差，广告带有虚假成分近年来，随着房地产帀场的发展，各类的房地产广告随处可见，房地产广告对活跃帀场、促进销售、頰造品牌起到了积极作用。但在龙地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，存在违规发布广告和广告内容失实等突出

5、问题，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。虚假欺诈广告大致有儿种类型：宣传夸大，如夸大绿地而积、设施配套及环境等；承诺与实际不符，如不能按时交房；广告内容表述不淸，如交房时间和交房标准不明确；隐瞒实情等。这些虚假欺诈广告不仅影响了广告推广的效果，也损害了房地产企业和行业的形彖及诚信度。2.营销策划缺乏创意和内涵「

6、前，一些营销策划代理公司由于人力、物力和财力等多方面因素，对全案营销策划，仅是提交儿个平面广告设计，而H缺乏对广告后期效果的跟踪、反馈、监控和调整。有的策划公司在做营销活动时，没有为广告相互配合

7、，实现广告落地。就活动的执行而言，不少实际可行的活动，但因细节执行不到位，也往往会形成有其事无其实的空架势，导致执行无力。不断完善房地产营销从近期房地产市场的各种信息來看，在美国次贷危机、大幅降息和国内CPI、PPI指数持续上涨以及通胀压力明显的情况卞，国家将会继续执行从紧的货币政策。同时，保障住房的人量开发上市也将给房地产市场造成巨大的冲击。这些都使得2008年中国房地产市场充满了挑战，也给房地产企业带来了严峻的考验。根据万科的经验，一些房地产企业完全可以以营销为突破口，分析营销中存在的问题，创新营销手段，

8、把握这次调整机遇，促进自我发展。1.坚持品牌战略，进行品牌营销而对调控，启地产企业首先要做好产品，产品是营销的基础，品质是营销的核心和保证。房地产企业的产品开发和提档升级必须整合市场、研发、营销、建设和物管等各方而力量,把控好理念导入、产品定位、规划布局、建筑和景观、户型、示范区、样板房等重点环节,提扁产品的附加值和性价比。一个项廿的结朿并不意味着品牌运营的终结，品牌要真正集知名度、美誉度、忠诚度三位一体，还必须持续优化维系现有顾客的关系。2•做好市场调研，创新产晶房地产营销人员必须认真做好币场调研工作，充分

9、研究消费者的欲望和需求，将其贯穿于房地产开发的全过程，并从人性化的角度出发，想顾客所想，给顾客所需要的，才可能使口己的项忖成为市场亮点。当前，宏观调控的目标Z二是抑制投资需求，应觅点加强血对刚性需求的产品和服务创新，人到特有的自然资源、节能住宅、精装修、优质配套和环境、贴心的物业管理，小到户型的创新、公共部位的装修等都需要房地产金业根据市场把握细节。这样不仅有利于营销工作的有效开展，还有利于树立企业