建设工程工程价款优先受偿权问题 讲解

《建设工程工程价款优先受偿权问题 讲解》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、建设工程工程价款优先受偿权问题再解（一）----权利性质与行使方式     优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词，它是承包人维护权益的“盾牌”，催讨工程款的“法宝”，有时候甚至是承包人的“救命稻草”。但是，对于优先受偿权的具体应用，却少有深入的研究，实践中也遇到许多困惑，限制了优先受偿权效用的发挥，为此，有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理，将连续刊载，希望能对具体工作有所帮助。     一、优先受偿权简介     优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。该条规定“承包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。承包人逾期不支付的，除按

2、照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”     由于《合同法》的规定过于笼统，缺乏可操作性，最高人民法院于2006年6月出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“批复”属于司法解释的一种），其中明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者；有优先受偿权的工程价款为实际支出费用，不包括发包人违约所造成的损失；优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。

3、     因为是对合同法第286条的适用解释（俗称“286条款”），是银行抵押权所难以跨越的“一道坎”，各级法院都较为严格适用，由于批复较为原则，在具体适用上也有一些分歧，还需要加深理解。     权利性质。《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性质作出直接规定，而是通过明确权利行使期限、效力范围等问题的方式予以间接阐述。目前，比较通行的观点认为，工程价款优先权法律性质是一种特定优先权，它来自于法律的直接规定，不是物权、债权理论的衍生，而是基于我国建筑行业的特色而设立的一种法定优先权。这种法定优先权，在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工资等，由于建筑

4、工程多数设置了抵押权，抵押权数额较大，如果工程款没有优先权，就会是一般债权，受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低，工程款债权将会打折受偿。     主动行使。工程价款优先权要如期在法院主张，行使优先受偿权。根据合同法第286条规定，工程价款优先受偿权有两种实现方式：一是承包人可以与发包人协议将该工程折价，二是承包人的工程款在法院组织拍卖变卖程序后优先分配，最终实现是在法院执行分配程序中实现。由于承包人与发包人协商折价抵偿的可能性不大，实际操作中会遇到较大阻力和法律障碍，特别合同双方可能利用法律漏洞恶意串通损害第三人（如银行），所以，一般情况下，承包人应当首选向法院主张工程价款优先权。

5、建设工程价款优先受偿权问题再解（二）——特定对抗     工程价款优先受偿权的核心在于“优先”。一般认为，抵押权属于物权，具有优先效力，因此对抵押权与工程价款优先受偿权的先后顺序问题，一直颇有争议，而“286条款”的颁布实施为这一争议划上了句号，司法实践中已经认可工程价款应当优先于抵押权。但以银行为为代表的抵押权权利人、以承包人为代表的工程价款优先受偿权权利人、以买受人为代表的所有权权利人之间的争议却并未停止。     承包人与买受人之间的对抗。“286条款”中规定，工程价款优先权不能对抗特定的消费者。这里所指消费者是“消法”中所解释的消费者，应当严格适用。首先，如果消费者交付了大部

6、分购房款，或者已经入住，法院是不会去执行该房产。其次，如果个人购买二套以上房产，就不完全是用于消费，有投资意图，应当将其中一套申请纳入拍卖范围；如果这期间出让给第三人一套，更说明有投资意图，非消费之用，也当主张拍卖该房产，即使是善意第三人，根据物权追及效力也不应得到支持。第三，如果购买房产为商铺，则就不是消费行为，是经营所需，工程款优先权足以对抗。第四，如果购买房产的是企业，就是纯生产经营行为，该部分房产理应归入拍卖之列。当然，第三人通过以物抵债方式所购房产，与现款所购同等对待。     基于以上情况，第三人取得建设工程所有权，合同有效且备案登记或者取得产权证，也不能对抗施工企业的工

7、程价款优先受偿权。根据最高院指导性案例及其倾向性意见，发包人对购房或抵房者等非消费者的债务仅为一般债务，反过来说就是一般债权，追及效力是物权的效力之一，即在物权成立后，其标的物不管辗转入何人之手，物权人均得追及物之所在，而直接支配其物的效力。工程款优先权是一种法定优先权，其不需要登记，这似乎有点真空感，但购房者应当知道有工程款优先权依法存在，“286条款”本身目的就在保障工程款优先受偿，这是立法旨意不可违抗，将工程款优先受偿权的客体仅限于发包人现存的所拥有