物业管理--车辆丢失案件的法律责任的思考与分析

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1、车辆丢失案件的法律责任的思考与分析随着物业管理行业的不断发展，各种因物业管理而引起的纠纷也随Z出现。其中因车辆停放发牛丢失而诉请赔偿案件也H益增多，很多物管金业陷入不公平的索赔纠纷屮，严重影响物业管理的健康、和谐发展。［案例］2004年10月11日下午，西安市某小区业主郭先生将一价值23.5万元新买的小轿车停放在本小区物业管理公司指定的露天停车位上，并按物业公司的要求交了8元临时停车费，10月12H上午当郭先牛欲开车出去办牌照，发现此车已不翼而飞，随即向物业公司及派出所报案。经公安干警多方追杳，至今该车尚未找到。200

2、5年9月郭先生以该车已向物业管理公司缴纳临时停车费，物业管理公司冇责任保管车辆，要求物业公司赔偿丢失损失共计183000元。西安市汉阳区法院一审判决，认定双方Z间构成保管合同关系，物业管理公司应赔偿业主183000元。该物业管理公司不服提起上诉，无证据证明物管疏于管理，原审判决缺乏事实及法律依据，依法改判撤销原审判决，驳回郭先牛的诉讼请求，两审诉讼费均由郭负担。［评析］在这起丢车诉讼案件的审理过程中，二审主要依据的是《中华人民共和国合同法》中关于保管合同的有关条款。一、第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保

3、管物，并返还该物的合同。”二、笫三百七十四条“保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、丢失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明白己没启重人过失的，不承担损害赔偿责任。”三、第三百六十七条“保管合同自保管物交付时成立，但当事人双方另冇约定的除外。”从上述条款看，保管物的交付实际就是将保管物的实际控制权的排他性占有权交付给保管人。上述案件中双方当事人就车辆保管的意思表示并不-•致。郭先主停车时并未将车钥匙或车辆行驶证交给物管公司，而物管公司也从未对郭先生出具停车凭证，所以不具备保管合同中保管物交付的

4、法律内涵。另外根据西安物价部门核准该物业公司的收费项H和收费标准，及物业管理公司与小区业主委员会签订的委托合同屮，关于露天停车场地经营收入，物管与业主委员会双方分成约定情况分析，可以得出该物管公司对其露天停车场地与乍辆停放人Z间仅构成场地租赁关系，物铮公司只对交通及车辆秩序进行管理，而不构成车辆保管关系。对小区内业主千辆的管理属于特约管理服务，如果双方在物管委托合同屮约定了年辆保管费，那么车辆丢失的，物业应承担赔偿责任;如果没有约定但有证据证明物管公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应冇的安全防范设备，对车辆丢

5、失冇重大过火的，物管公司也应承担赔偿责任;如果物管公司履行了正常的安全防范义务，没有重人过失的，物管公司可以不承担赔偿责任。假如物管公司对停放车辆收収保管费，并接受了车辆的实际控制权的移交，就应按保管合同的规定承担赔偿责任。物管企业应从上述案件屮吸取教训，增强法律意识和自我保护意识，在平等互利的基础上谨慎订立车辆保管合同。（2006年2刀1口起施行的《南京市物业管理办法》第二十二条“车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另外与物业管理企业签订车辆保管合同。”）同时严格乍辆登记管理制度，完善车辆停収程序，加强对管理物的监

6、管力度，明确管理权责,对物业管理区域内可能发牛的人身及财产安全事故要努力做好认真防范，及时报告和积极协助工作，增强停车风险的防控意识，在职责范I羽内切实维护企业和业主、使用人的合法权益。浅谈物业企业的服务、经营与管理经过二十多年的摸索积累，物业管理这一隶属于改革开放产物的朝阳产业，已经越来越显示出其强人的生命力，行业发展的整体水平、广人从业人员的素质等都得到了显着提高。但由于各种主、客观因索的影响和制约，物业企业所提供的服务、经营与管理，与广大业主的期望与耍求还存在着一定的差距，这在很大程度上影响了匸常合理的供求关系，

7、亦直接导致了各种问题的出现的物业企业和经营牛•存艰难,致使多数企业自始至终都停滞在“保本、微利”具至“补贴”的阶段，如何摆脱这种尴尬的局面，让物业企业同业主之间真正的建立一种互惠互利，和谐共荣的关系，是社会各界思考的问题，也是每一个物业企业都在思考的问题。下面就如何从“服务、经营与管理”三个方面入手做好物业管理工作谈一下自己的看法。一、坚持不懈、诚实守信地做好客户服务工作首先，物业从业人员要摆正位置，调整心态，坚持不懈、诚实守信的为业主做好服务工作。物业管理的核心是服务，物业企业服务的对象是广人业主（业户）。物业公司只

8、是受业主委托、完成物业管理行为的衍生物，即是业丄进行管理活动、行使物业管理权所采取的一种手段或方式。所谓“摆正位置”，是指要正确区分“管理”和“服务”的含义。物业企业中的“管理”主要是针对“设备设施”和“公司人员”的管理。而对于业主，更多的应该是“服务”。我们与业主的关系是在国家条例法规和双方约定基础上的服务者与被服务者的关系，能