物业管理--物业管理--关于物业管理中存在的法律问题及思考

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1、关于物业管理中存在的法律问题及思考来源：热点论文［2009-3-1921:50:44］作者：李许明编辑：论文论文摘要20世纪80年代开始，我国住房制度逐渐货币化以来，人民的屈住条件冇了很大改善，但其中也存在了一些问题，比如物业管理引起的纠纷，在我国，物业管理服务是一种新型产物,但是冃前关于物业管理方面的相关立法比较滞后，在实际过程中出来纠纷、审判时对法律实践带来许多问题。本文拟从物业管理中存在的法律问题及原因入手，提出儿点对策。在文帝中，首先陈述了物业管理的一些基本内容，其次对我国物业管理中存在的一些法律问题进行了分析，最后对物业管理的存在问题提出了自己的看法，希望通过自己的分析和写作能

2、对我国的物业管理体系的完善提供微薄Z力［关键词］:物业管理滞后问题规范从十一届三中全会将全党全国的工作重心转移到社会主义现代化建设上来以后，房地产市场在我国逐步兴起并蓬勃发展。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方出现了“房地产热”、“开发热”的情景。特别是20世纪80年代我国住房制度从“国家包、福利性、低租金、等级制、供给制到住房制度逐渐货币化”以來，成片的人型住宅小区可以说一-眨眼Z间便拔地而起，人民的居住条件虽有了很大改善。物业管理作为一项新兴服务行业，也进入人民的生活小。它是在我国住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民捉供公共性服务和特约服务的

3、新行业。随着物业管理业的出现，在业主、使用人与物业管理公司ZI'可产牛了--种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方而，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费何行办法》国务院发布的《物业管理条例》等规章外，国家对此方面训无较完整的法律法规体系，使物业管理纠纷案件居高不下。本文试就物业管理中存在的问题略陈管见。一、物业管理概述（一）、物业管理的概念：物业一词原是香港房地产屮贯用的述语

4、，特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。我国对物业的规定是指已建成并投入使用的各类房屋,包括商业人厦、住宅楼宁、厂房仓库、旅游宾馆等。物业可人可小，一座大厦可作为一项物业，一个住宅单元也可作为一项物业，同一建筑物还可按权属不同分割为若干物业。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约泄，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。1981年3月，我国第一•家物业管理公司深圳市物业管理公司经过注册，正式挂牌营业。自此，我国现代物业管理从无到冇、从沿海到内地逐渐发展起来。据统计，到1997

5、年底,仅深圳市就有物业管理企业1115个，物业管理从业人员57032人，管理物业2910处，管理物业的总而积403亿m2。在我国，物业管理正成为引人注目的朝阳产业。（二）、物业管理的模式：从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理;第二种模式是由业主委员会实行自营管理;第三种模式是由住宅合作社实行口主管理。以上三种模式实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主白营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社口主管理同业主口营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情，这两

6、种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全而的良好服务，免除他们的后顾Z忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适川于高收入者和屮等收入者屮的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘•川物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。H前的做法对业主来说是不公平的。业主口营模式，由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不皓用专职人员，而由本楼退休和卜-岗的居民承担，不用给他们交纳社会保险和住房公积金

7、，只给他们发一些补贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开支，再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区物业管理好。这种模式适用于广大中低收入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49%的被访者表示希望采川业主白营式管理办法管理口己的物业。这个数据表叨，有半数业主要求口己管理物业，不同意交给物业公司管理。二、我国物业管理法律屮存在的一些问题（一）、目前我国物业管理立法滞示。目我国现有