关于物业管理中存在的法律问题及思考

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1、关于物业管理中存在的法律问题及思考论文摘要20世纪80年代开始，我国住房制度逐渐货币化以来，人民的居住条件有了很大改善，但其中也存在铌了一些问题，比如物业管理引起的纠纷，魄在我国，物业管理服务是一种新型产物，甯但是目前关于物业管理方面的相关立法比鸺较滞后，在实际过程中出来纠纷、审判时〓对法律实践带来许多问题。本文拟从物业靥管理中存在的法律问题及原因入手，提出［几点对策。在文章中，首先陈述了物业管薹理的一些基本内容，其次对我国物业管理鞴中存在的一些法律问题进行了分析，最后佶对物业管理的存在问题提出了自己的看法兴，希望通过自己的分析和写作能对我国的菲物业

2、管理体系的完善提供微薄之力[关程键词]：物业管理滞后 问题规范从十一届三中全会将全党全国的工作重心转移兀到社会主义现代化建设上来以后，房地产然市场在我国逐步兴起并蓬勃发展。从沿海芜到内地，从城市到乡村，许多地方出现了“房地产热”、“开发热”的情景。特别维是20世纪80年代我国住房制度从“国初家包、福利性、低租金、等级制、供给制到住房制度逐渐货币化”以来，成片的大型住宅小区可以说一眨眼之间便拔地而起，人民的居住条件虽有了很大改善。物业毒管理作为一项新兴服务行业，也进入人民慰13/13的生活中。它是在我国住宅与非住宅房产艮商品化、服务化而出现的

3、对居住、使用住籀宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业船的出现，在业主、使用人与物业管理公司嗍之间产生了一种新型的民事法律关系，行香政管理部门也面临如何对物业管理业进行崭行业管理的新问题，因物业管理发生的纠茨纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类千型案件多的特点。而物业管理规范性文件谫方面，除了建设部发布的《城市新建住宅旱小区管理办法》和国家计委、建设部发布姻的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行铟办法》国务院发布的《物业管理条例》等剁规章外，国家对此方面尚无较完整的法律О法规体系，使物业管理纠纷案件居高不下啦。本文试

4、就物业管理中存在的问题略陈管毂见。一、物业管理概述、物业管理的阖概念：物业一词原是香港房地产中贯用的痣述语，特指与地产相联系的房产，主要是船指一个住宅单位或楼宇、建筑物。我国对陌物业的规定是指已建成并投入使用的各类祸房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓声库、旅游宾馆等。物业可大可小，一座大侠厦可作为一项物业，一个住宅单元也可作为一项物业，同一建筑物还可按权属不同┮分割为若干物业。物业管理是指业主通过陲选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套币的设施设备和相关场地进行维修、养护、籴13/13管理，维护相关区域内的环境

5、卫生和秩序兰的活动。1981年3月,我国第一家物踬业管理公司———深圳市物业管理公司经┉过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代想物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发夸展起来。据统计,到1997年底,仅深鲳圳市就有物业管理企业1115个,物业景管理从业人员57032人,管理物业2②910处,管理物业的总面积403亿ｍ稗2。在我国,物业管理正成为引人注目的玄朝阳产业。、物业管理的模式：从现实既情况来说，无论国内或国外，物业管理都┎有两种或三种模式。第一种模式是由物业睇服务企业实行专业管理；第二种模式是由首业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实

6、行自主管理。以上三种模鼙式实质上是两种模式，即物业公司专业管愿理与业主自营管理两种模式。因为住宅合龉作社社员也是业主，根据合作社章程成立矩的管理委员会与业主委员会没有多大区别溏，因此，合作社自主管理同业主自营管理柰实质上是同一种模式。根据我国的国情，溆这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到旷全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，梏虽然收费高一些，但业主负担得起，因此ぇ愿意接受物业公司的专业管理。这种模式烽适用于高收入者和中等收入者中的收入较孰高者阶层。但是实行专业管理应当由业主岙委员会通过招投标方式选聘物业公司，双守

7、方协商确定服务项目和收费标准，不能由妨开发商组建或聘用物业公司，单方面决定13/13ナ服务项目与收费标准，然后强加给业主。偏目前的做法对业主来说是不公平的。业主州自营模式，由于不需要交纳营业税等税费瘤，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不聘用专职人员，而由本楼退朴休和下岗的居民承担，不用给他们交纳社制会保险和住房公积金，只给他们发一些补保贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开橄支，再加上住宅区内公建配套用房的经营饕收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区艳物业管理好。这种模式适用于广大中低收显入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名

8、公众的调查统计，有49钲％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有蛛半数业主