汕特雄伟塑料包装材料有限公司

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1、汕头市富强房地产开发有限公司旧厂房“三旧”改造项目改造方案根据广东省汕头市关于“三旧”改造实施工作的有关政策规定，为落实汕头市三旧改造规划和2012年度“三旧”改造计划，汕头市富强房地产开发有限公司对位于龙湖区32街区S3地块的旧厂房进行自主改造，负责实施改造项目的建设，改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块位于汕头市龙湖区32街区S3地块，东至泰山路绿地，西至珠业四街，南至珠池路，北至珠业南街，用地面积为53447.20平方米，折合80.17亩，土地使用权人为汕头市富强房地产开发有限公司，登记核发的《国有土地使用证》证号：汕国用（2010）第7200

2、2111号，土地用途为工业。土地性质为国有出让。土地权属清楚，无抵押、地役权登记、无查封等权利限制情况。二、规划情况改造用地片区已完成“控制性详细规划”编制并经市政府批准，改造范围已纳入“三旧”改造标图建库，图斑编号为44050700298,已列入汕头市2012年度“三旧”改造计划（汕龙府［2012152号），汕头市城乡规划局出具了改造用地的规划条件及用地红线图（汕规函【2014】867号），规划改造后土地性质为住宅用地/商务商业用地，符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划。三、土地利用现状情况该改造用地处于汕头市龙湖区32街区S3地块，现状为工业用地，地

3、上建筑物约63000平方米，作为汽车销售及相关业务经营场所。随着城市的发展，工业生产行业及汽车销售经营业逐渐向西区集中转移，该地块周围的地块也在逐步全面改造为住宅小区。四、协议补偿情况改造用地范围内地上建筑物共计约63000平方米，均为1至2层建筑，其中办公楼及配套用房各一幢，面积约21000平方米；其余为店面档口300个，平均面积约140平方米/个。地上建筑物没办理房产登记手续，根据汕头市富强房地产开发有限公司与建筑物拥有者陈年强协商，按《拆迁补偿协议书》进行拆迁补偿。总拆迁补偿金额为人民币巻仟陆佰捌拾柴万元整（¥3687万元），陈年强于2015年5月28

4、日收到第一期拆迁补偿款1106.1万元。五、土地拟改造情况项目改造涉及要求配套的公共服务设施按汕府办［2011147号文有关规定落实配建。根据汕头市城乡规划局汕规函（2014）867号用地规划条件及红线图的要求，规划用地总面积为53446.6m2（80.169亩），规划实用地面积52889.5m2（79.334亩），规划道路面积557.1m2（0.835亩）。改造项目的主要规划技术指标：D07-1地块：容积率W3.5,,地面以上可建筑面积W24700.2平方米（其中：商业、商务地面以上计容建筑面积W12350平方米）；建筑密度：W30%,绿地率$30%；停车

5、率$15%；建筑限高W65米，西南角W69米；D07-2地块：容积率W0.8,,地面以上可建筑面积W2830.4平方米（按29班规模控制）；建筑密度：W30%,绿地率$35%；停车率$15%；建筑限高W28米；幼儿园用地（D07-2地块）为独立占地，不得兼容住宅；D07-3地块：1.0V容积率W4.2（其中：1.0V住宅W3.8、商业、商务20.4）,42294.2平方米V地面以上计容建筑面积W177635.6平方米；（其中：42294.2平方米＜住宅地面以上计容建筑面积W160717.9平方米，商业商务地面以上住宅可建筑面积$16917.7平方米）建筑密度

6、：主楼W25%,裙楼W40%；绿地率230%；停车率220%；建筑限高东北角W64米，西南角W77米。建设规模为18-24层高层住宅楼共11栋，18层公寓式酒店1栋，5层商业楼1座，幼儿园一所。沿珠业四街设置2层商业服务网点，沿泰山路设置1层商业服务网点。规划公共服务项目为物业管理用房，规划市政设施项目为配电房、垃圾收集间和水泵房。项目采用人车分流的方式，做到出入有序，互不干扰（该片区公共配套设施在项目开工建设时间同步进行）。六、廉租住房的配套根据汕府（2014）71号《汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见》有关文件的精神，本项目按照可建面积的1%向市

7、房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。七、项目改造综合效益改造项目预算总投资成本约2.85亿元，收益约0.8亿，建设收益水平合理，切实可行。区域经济影响分析：项目周边交通便利，存在改善居住环境的刚性需求,该片区无其他较具规模的新楼盘，项目的开发能填补此空缺，并带动该片区的三旧改造。项目毗邻火车站占据地理优势，改造后定位为中档的带电梯住宅区。项目按三旧改造政策的要求，配套有超市、幼儿园、卫生站等，公共设施的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业机会。八、项目改造成本与融资情况改善项目预算投资成本约2.85亿元，各项单元工程及其投资成本估算如下：序号

8、项目金额（万元）所占比例％备注1拆迁安置368713