房企业绩研评系列-7业务结构失调是硬伤,合理得市场

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1、房企业绩研评系列一7业务结构：失调是硬伤，合理得市场兰徳咨询总裁宋延庆无论人、市场，还是企业业务结构，失调都要调。金业业务结构失调，就像轮胎瘪了气的汽车或折了翅膀的飞鸟，不仅影响发展，共至会危及生存。但遗憾的是，当前许多房企存在产品结构、人员结构、资产负债结构等失调问题，而fl.冇的还比较严重。结构合理者得市场。多管齐下，有ri标、分阶段地做好结构调整非常重要。结构合理者得市场截至3月5LI,已有14家上市房企发布了2014年年报，占全部上市房企的7.1%。与去年同期相比，家数少了11家。或许去年比较黯淡的业绩表现，使一些企业需要更长时间编制年报。从已

2、发布年报的企业业绩表现来看，再次验证了我们常说的“业绩分化”特征和趋势。研评4-6文已系统分析了房企发展逻辑、战略规划和增长方式，研评2还详细列明了导致业绩分化的八大原因。进-步分析发现，隐藏在销售额、营收、净利润等显性数字背后的，其实是复杂的业务结构在起着关键作用，就像梁板柱支撑着建筑一样。房企的业务结构主要包括产业结构、市场结构、产品结构，以及隐藏更深的资产结构、负债结构、人员结构等。兹以“万绿”对比为例。2014年，绿地的房地产业务销售额是2408亿元，比万科高岀10.7%,历史性地成为地产业新科老大。再上溯三年。2011-2013年，绿地房地产

3、业务销售额分别是776亿、1051亿、1625亿元，万科分别是1215亿、1412亿、1709亿元。过去四年间，绿地的复合增氏率是33.6%,万科是22.1%。虽然冇人质疑绿地数据的可信度，但确定无疑的是，绿地的销售额增速肯定高丁万科。值得一提的是，2011年前，万科的复合增长率约50%,而绿地约30%——以2011年为界，两者增速发牛•了逆转。请注意，2011年是“限购”起始年。市此不禁要问，为什么处于同一市场坏境卜，限购后就出现逆转了呢？为什么行业老大被取代后，万科恰好捉出“口银吋代”的说法？即使是，大家也都处于同一时代。唯一可解释的是，是两家企业

4、的成长性差异使然。而成长性差异背后，不仅是表面上的经营策略不同，实则是两家企业的结构差异（见表7.1）。表7.12014年万科与绿地业务结构对比情况业务结构万科绿地产业结构专业地产，无其他产业。地产业务占集团总收入的60%。市场结构广深区域32%,上海区域23%,北京区域22%,成都区域24%;国外业务刚起步。事业部制，各省市市场景气度与销售占比的契合度较高；销售额中，国外占6%,全国第一。产品结构住商比为8:2。其中，住宅中90%以上是中小户型，商业中持售比为2:8。住商比为6:4。其中，住宅中73%为中低端，27%为高端，商业持售比为3:7。来源：

5、企业公告制表兰德咨询何止是“万绿”。从已发布2014年报的

6、•儿家房企来看，基本可以验证一个地产普遍规律：结构合理者得市场。以首创置业和屮天城投对比为例。论体制优势和知名度、彩响力，偏安贵阳的中天城投远不如首创置业。公告显示，2014年首创置业实现销售额248亿元，比上年增长27%；中天城投实现销售金额186亿元，比上年增长6%（在行业排行榜上，一家的排名数据是146.7亿，另一家竟未上榜）。表面上，屮天城投的销售额及增长率比不上首创宜业，但2013年该公司销售额增长率是98%,首创置业是48%——虽然波动性较人，但平均增长率高于首创置业。原因Z—是，

7、首创置业市场布局较分散单城市产能不高，远不如屮天城投。另外，中天城投的产品结构中，住商比是65%：35%,结构比较均衡。兰德为中天城投做咨询时了解到，该公司现已涉足金融、健康、互联网产业。总之可以认为，屮大城投的业务结构相对更优。某种程度上说，结构就像人体骨骼、神经系统一样，失调者，町能半身不遂协调者则优美侨健。多管齐下调结构调结构，需要多管齐下。鉴于不同企业实际情况不同，具体调整目标、计划也不同。下而仅做普适性概述。1.产业结构。产业结构只是企业各产业（或业务单元）的构成及各产业之间的联系和比例关系。兰徳咨询长期跟踪统计和分析各上市房金的业务结构。2

8、014年三季报显示，73%的企业是多元化企业。当前许多房企正在谋求转型，预计今示类似恒人、金科等趋向多元化的房企会越来越多。转型过程中，期初（比如2015年初）的产业结构怎样，要摸清底数；今后各年度的调整目标是什么，阶段目标是什么，都要做出合理可行的规划。特别是如何实现产业协同，更要统筹谋划。如因多元化发展而导致地产主业萎缩，很可能得不偿失。2.市场结构，也可理解为区域布局结构。市场结构的合理、均衡性反映了企业的市场把控力，也影响着企业的未來成长性。2014年，绿地的海外市场销售额是153亿元，占销售总额的9%,排名行业第一。同为全国化布局的保利和恒大

9、，因在不同人区、不同等级城市的布局比重不同，2013年保利销售额反超恒大，也导致近两年恒大加大