房地产抵押若干法律问题的思考

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1、河北省高等教育自学考试毕业论文房地产抵押若干法律问题的思考专业：法律作者：狄少卿准考证号：067714100143指导教师：李继业是否拟申请学位：是联系电话:13103021193完成日期：2015年1月7日房地产抵押若干法律问题的思考摘要IIIII!法律并不能很全面具体的管制到市场中的每一个从业者及消费者，因此仍存I!在部分问题，尤为房地产抵押方面较为突出。如在抵押合同中存在的责任人认定I!不明确导致的在未能偿还债务时出现的纠纷、销售已抵押的房产过程中出现的问I!题等。本文结合房地产抵押的理论和实际现状，对我国房地产抵押过程中

2、存在的I!几项问题进行了探讨和分析，对于抵押合同的责任人认定、抵押权标的物的适用I!范围、俏售已抵押的房产、抵押权的对外效力着重进行了具体论述，也对市场中I!存在的具体问题做了一定的分析并对部分具体实际问题给出了一些建议。装关键词：房地产抵押法律责任权力问题浅析订一、房地产抵押中存在的各方认定及各自所应承担的责任11・1、房地产抵押偿还债务的责任人认定及其所承担的法律责任与义务11・2、房地产抵押权人在合同履行中的责任与义务21.3、第三方对合同签订、履行至合同终止过程中的责任2二、具备房地产抵押权标的物的设定范围22.1、房地

3、产类的地上定着物与不定着物22.2、附属于该房地产的物品32.3、孳息32.4、可替代该房地产的物品三、在抵押期间的房地产进行销售应注意的法律要点43.1、未事先说明抵押的责任43.2、销售人员在销售该类房产吋应对该房产的信息予以说明43.3、对处于抵押期间的房产应进行解押43.4、对于已售房产不能再次进行抵押5四、房地产抵押权的对外效力及影响因素54.1、对用益权的影响54.2、对其余物品抵押权的影响4.3、对承租权的影响引言自改革开放以來，中国房地产业得到了蓬勃发展的黄金30年，由此也迎來了相关立法工作的大规模开展。这自是将

4、该行业的规范化带到了一个新的高度，使房地产行业与市场从无法到有法，逐渐形成了一个秩序井然的市场，给该行业带来了巨大的变化，也促进了市场信心的重建。但对于一个拥有庞大数量人口的国家以及需求量巨大的市场来说，这些法律也并不能很全面具体的管制到市场中的每一个从业者及消费者，因此仍存在部分问题，尤为房地产抵押方面较为突出，如在抵押合同中存在的责任人认定不明确导致的在未能偿还债务吋出现的纠纷、销售己抵押的房产过程中出现的问题等。木文结合房地产抵押的理论和实际现状,对我国房地产抵押过程中存在的儿项问题进行了探讨和分析，对于抵押合同的责任人认

5、定、抵押权标的物的适用范围、销售已抵押的房产、抵押权的对外效力着重进行了具体论述，也对市场屮存在的具体问题做了一定的分析并对部分具体实际问题给出了一些建议。一'房地产抵押中存在的各方认定及各自所应承担的责任房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押其中一项重要的程序便是抵押合同的签署，其中各方责任人的认定不清晰以及所承担责任的不明确导致许多后续问题，因此这也成为了不少法律纠纷的原因之一。基木的存在法律效力的抵押合同有抵押人与抵押权人，部分合同中会存在第三方机构或担保人。1.

6、1房地产抵押偿还债务的责任人认定及其所承担的法律责任与义务抵押人作为房地产的持有者，抵押人在将房地产抵押后便失去了部分对抵押物的处分权，但是其仍可以享有其他权利，即受限制或不完整的权利，如租赁权、转让权、受限制的抵押权等。实际生活中，房地产抵押行为多为夫妻双方由于其刚性需求或是改善住房的需要而发生的，因此对于抵押合同中的抵押人的认定便是一个重要的问题。（1）婚前由一方抵押贷款购买的住房，婚后该房产写于夫妻双方共同名下，则未偿还部分将成为夫妻双方共同债务，男女双方应共同承担对于此部分的债务的责任。（2）房产是在婚后由夫妻双方共同购

7、买，则该债务为共同债务，但抵押人若只为其中一方，在出现法律纠纷时，依照《合同法》则抵押人应承担相应的法律责任。抵押人应对其抵押标的物的完整性进行保护和保障，保证抵押权人充分行使抵押权。1.2房地产抵押权人在合同履行中的责任与义务抵押权人在房地产抵押中起到了重要的一环依照房地产抵押合约规定（1）抵押权人在合同履行中应及时向抵押人提供定期质押贷款予抵押人。（2）在抵押人向抵押权人还清规定的贷款总额（含利息及各项费用）后，抵押权人应向抵押人归还抵押权益的房主买卖合同或房产证，并解除担保人的担保责任。抵押权人在保障其抵押权的实现后，能返

8、还剩余抵押物。1.3.第三方对合同签订、履行至合同终止过程中的责任第三方在合同签订前应了解抵押人的经济来源、经济收入情况以及家庭收入情况，确保其有能力偿还债务；而对于签订合同后第三方或担保人便面临承担担保责任的风险，因此此时需及时了解抵押人的动向及其经济收入；当