房地产金融和房地产投资2

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1、三、防范房地产金融条件下投资风险的对策1、我国房地产金融条件下的投资风险分析(1)信贷政策风险分析房地产信贷包括购房贷和开发贷，从购房贷看，目前国家已经出台了更加严厉的弟别化信贷政策，二手房贷首付提高至四成，利率执行标准利率的1・1倍，并且限制三套房及以上授信；而从开发贷看，无论是土储贷还是开发贷，银监会都已明确提示风险，目前房价拐点已经初现端倪，银行必然会从总量上收紧房地产信贷总量并迅速降低开发贷及土储贷，严格执行银监会“三不贷、三挂钩”的政策。总体来看，政策更偏向于保护银行资产。但是一些实力雄厚的开发商、具备丰富运营经

2、验的商业地产项0,特别是承担政府保障性住房建设、城中村改造等项目，更容易获得贷款，这种类型的开发贷将成为住宅市场受压时确保银行资产保值增值的有效途径。(2)土地政策风险分析2009年12月17H,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，首付款不得低于50%,未缴清全款的，不得核发土地使用证，缴清土地出让金前不得再拿地。这是对国务院常务会议“国四条”的首个具休落实文件。该政策能够在一定程度上打击开发商的囤地行为，为土地市场降温，同时促使开发商加速开发和销售，有利于遏制房价过快上涨

3、。但是，对实力雄厚的开发商影响一般，而对中小型开发商打击力度较大，有利于企业优胜劣汰，未来强者恒强。2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竟买保证金最少两成、一月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容，严厉打击开发商“囤地”、“倒卖土地”等行为。这些政策能够加快开发商推盘以冋笼资金支付地价，在此背景下，期房可售量低的城市，房价上涨趋势有望得到控制。同时，政策还有助于遏制开发商盲目抬高地价、大量囤地的行为，火暴的土地市

4、场随时可能降温，部分城市的房价上涨也有望得到遏制。政策对现力。而且，3月22日，国土资源部明确提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。这都大大增加了开发商拿地及银行信贷风险。与此同时，政府明确要加大保障性住房用地供给，不管是在“国十一条”还是在“新国十条”中，政府对此都是非常强调，这与我们文中的判断一致，为保民生，国家一方面打压房价，另一方面一定会

5、加大保障性住房供地力度。4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划,2010年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。因此从这方面看,保障性用地国家政策基调是鼓励，政策风险相对较小。（3）税收政策风险分析2009年12月9日，国务院常务会议捉出，将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施。自此开始，政府对房地产业的调控政策开始细化，力度也在继续加大。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》提出

6、，自2010年1月1日起，个人将购买不足五年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过五年（含五年）的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过五年（含五年）的普通住房对外销售的，免征营业税。再次调整房地产营业税凸显利用税收政策工具加强房地产市场调控意图，通过提高房屋交易成本，遏制当前房价过快上涨势头，稳定房地产市场。从2010年房地产形势看，在各项政策密集出台的情况下，房价虽然出现了回落现象，在刚性需求的作用下述有可能出现报复性上涨。从冃前形

7、势看，政府正在酝酿对持有环节征税，而物业税出台依然难度很大，即使要出台也要经过一系列立法环节，不能解燃眉之急，而其变种房产税出台则难度相对较小。房产税目前就己经存在，只需要人大常委会批准更改征税对象、税率等条款就可以实现对持有环节征税。因此，我们认为上海正在酝酿的房产税出台的可能性非常大，一旦经过人大常委会批准就可能上升为国家政策，实现对全国征收。2、防范房地产金融条件下投资风险的对策（1）建立风险管理的组织体系，设立专门风险管理部门市于房地产市场环境日趋复杂，为了有效应对风险，企业需设立风险管理职能部门，以动态的眼光来看

8、待风险和分析风险,将房地产投资开发全过程的各个阶段的工作和风险因素进行综合考虑，形成高效运转、有效制衡的监督约朿机制。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产投资风险管理的组织保障。（2）推动住房抵押贷款证券化，完善个人信用评级在一些发达国家，住房抵押贷款二级市场比较完善。我国房地产融资有向住房抵押