房地产评估李航[课件资料]

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1、房地产评估抵押案例班级:XXXXXXXXXX姓名:花弄舞恋空八",t~T、占丄、白丄、占丄学号：谢谢谢谢谢一、评估对象概况：本项冃评估对象为花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元（建筑面积130.73平方米）的住宅用房。1、评估对象的位置状况：评估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和徳台一单元，周围有：贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类商铺，冃前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。2、评估对象的权属状况：本次房地产评估委托方提供了筑房权证花溪字第S01694号《房屋所有

2、权证》，该房产证标明该房地产为王瑜所有，坐落于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，房屋总层数为9层，评估对象位于第3层，建筑面积130.73平方米，规划用途为住宅；提供了花溪国用（2002）字第3893号《国有土地使用证》，土地使用权类型为出让，土地使用权面积37.00平方米，土地使用权人为王瑜，土地座落于贵阳市花溪区清溪路31号和德台1单元302号，用途为住宅用地，终止日期为2051年3月；提供了契税完税凭证黔字第010422754号《契税完税证》。3、评估对象特征状况：评估对象所在房屋建于2000年，共9层，评估对象位于第3层，建筑面积为130.73平方米；装修情况：客厅地面

3、为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价吋点该房正在进行室内装修。二、评估目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。三、评估时点：2010年12月14日。四、价值定义：估价对象于估价吋点2010年12月14H的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。五、估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》。2、《房地产估价规范》。3、《房地产抵押估价指导意见》。4、房地产评估委托书和委托方提供的

4、相关资料。5、评估人员现场查勘和收集的相关资料六、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。七、估价方法：由于评估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对评估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。八、计算过程:1、个别因素分析评估对象所在房屋建于2000年，共9层，评估对象位于第3层，建筑面积为130.73平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门

5、，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。2、区域因索分析评估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围有：贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类商铺，口前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。3、市场背景分析由于国家宏观经济的调控，随着房改政策的逐步实施和完善。生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首选，同时也成为市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好，价格走势比较

6、平稳。4、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是评估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给评估对象带來最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断评估对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：（一）法律上允许（规划及和关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估O（二）技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。（

7、三）经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。（四）土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。（五）房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途