上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发可行性研究报告48p

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1、上海市徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告上海华利置业有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司—深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司对贵公司委托的上海市徐汇区钦州北路243街坊地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）、上海市徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2丘地块挂牌文件等有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。我们的方案是基于目前上海市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围

2、相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵司提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司2009年08月31日联系人：张华联系电话：021－51720292目录一项目总论11项目背景1(1)项目名称1(2)研究工作依据1(3)项目建设规模和内容12可行性研究结论1(1)市场预测1(2)项目建设进度假设2(3)投资估算和资金筹措2(4)项目综合评价结论3二项目投资环境和市场研究41投资市场分析4(1)上海市宏观经济分析4(2)上海市居民购买能力分析5(3)上海市人口状况分析5(4)房价6(5)需求分析7(6)供求关系8(7)市场小结

3、92区域市场分析9(1)区域市场界定9(2)徐汇区社会经济发展状况9(3)徐汇片区规划发展定位11(4)徐汇区房地产市场发展情况12①房产市场板块格局与发展特点12②徐汇区供求情况分析13(5)徐汇内环区域房地产市场特征15(6)徐汇内环片区房地产市场发展前景假设25三项目分析及评价261地块分析26（1）项目位置26（2）地形、地势27（3）附近交通27（4）周边配套及区域环境282项目SWOT分析283项目评价29四市场定位及项目评估311项目定位31五项目开发建设进度安排351有关工程计划说明352施工横道图35六投资估算与资金筹措361项目总投资估算362资金

4、筹措373投资使用计划38七销售及经营收入测定391物业销售收入估算392项目销售回款计划40八土地竞投价格测算411土地价格测算原理412测算前提413土地价格基本方案测算414敏感性分析425土地竞投价格区间确定43九可行性研究结论与建议441拟建方案的结论性意见442项目主要问题的解决办法和建议44（1）项目的主要问题44（2）建议443项目风险及防范建议44（1）项目风险44（2）防范建议45十附表46一项目总论1项目背景(1)项目名称上海市徐汇区钦州北路243街坊土地地块项目可行性研究报告(2)研究工作依据²《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[20

5、00]205号）²《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）²《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）²《上海建设工程价格信息》²企业提供的相关资料(3)项目建设规模和内容根据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）及徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标单位：㎡项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目总用地面积（m2）26,468建设用地面积（m2）26,468总建筑面积（m2）52,936建筑容积率2建筑

6、覆盖率45%绿化率30％其中：住宅（m2）50289商业（m2）2645资料来源：《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）徐汇区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件2可行性研究结论(1)市场预测项目位于徐汇区钦州北路243街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。(2)项目建设进度假设项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开

7、工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。(3)投资估算和资金筹措Ø投资估算按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表：表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）序号项目名称总额（万元）单价(元/㎡)占总投资比例1土地成本32,096.166,063.2059.3%2前期工程费397.0275.000.7%3建安工程12,281.1522,320.0022.7%4管理费1,343.23253.752.5%5不可预见费691.76