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《街坊土地地块项目可行性研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、一项目总论1项目背景(1)项目名称X市X区钦州北路243街坊土地地块项目可行性研究报告(2)研究工作依据²《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）²《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）²《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）²《X建设工程价格信息》²企业提供的相关资料(3)项目建设规模和内容根据《X市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）及X区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标单位：㎡项目名称布吉镇岗头村金
2、圆水库周边土地项目总用地面积（m2）26,468建设用地面积（m2）26,468总建筑面积（m2）52,936建筑容积率2建筑覆盖率45%绿化率30％其中：住宅（m2）50289商业（m2）2645资料来源：《X市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2009）第1号）X区钦州北路243街坊6/1、6/2地块挂牌文件2可行性研究结论(1)市场预测项目位于X区钦州北路243街坊，属X内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。项目规模较大，周边有宝山置业、X城投、宝地东花园、海X、现代星洲城等大型企业、楼盘，X内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场
3、前景较好。(2)项目建设进度假设项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。(3)投资估算和资金筹措Ø投资估算按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表：表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）序号项目名称总额（万元）单价(元/㎡)占总投资比例1土地成本32,096.166,063.2059.3%2前期工程费397.0275.000.7%3建安工程12,281.1522,320.0022.7%4管理费1,343.2
4、3253.752.5%5不可预见费691.76130.681.3%6其他费用502.8995.000.9%7公用设施专用基金274.2151.800.5%财务费用324.3661.270.6%8销售费用2,179.64411.754.0%9销售税金4,068.66768.607.5%10合计54,159.0810,231.05100.0%注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。Ø资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。项目总投资为54,159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5,300万元，销售回款
5、13,287.18万元。表3：项目资金来源表序号项目资金(万元)比例1自有资金35,571.9065.7%2银行融资5,300.009.8%3销售收入13,287.1824.5%4总投资54,159.08100.0%(4)项目综合评价结论Ø项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）序号项目指标单位1占地面积26,468平方米2总建筑面积52,936平方米3项目总投资54,159万元4项目经营收入72,655万元5利润总额18,496万元6税后利润12,392万元7投资利润率（税前）34.
6、15%8投资净利润率（税后）22.88%9财务净现值7,781万元10财务内部收益率（FIRR）21.8%注：上表中为住宅销售率为100%、商业销售率为90%的情况下的经济效益指标。项目投资环境和市场研究1投资市场分析(1)X市宏观经济分析表5XGDP及其增长率指标/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP2462.572902.23360.213688.24034.964551.154950.845408.766250.818072．809143.95增长率 17.85%15.78%9.76%9.40%12.79%8.78%9.25
7、%15.57%29．15%13．27%图1图2Ø从表1可看出，X的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段，2004年和2005年的GDP分别为8072．80（按经济普查口径核算）亿元和9143.95亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，2005年，GDP比北京的GDP（6814.5亿元）高出2329.45亿元，可见其经济实力的雄厚。再看X近几年的GDP增长率，2004年的同比增长率为29．15%，2005年为
