经济学论文我国房地产泡沫产生的原因及其防范

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2、不力导致的过度营销和需求者的非理性导致的过度投机，鉴于泡沫给我国经济带来的负面影响，我国应当采用积极措施以消除房地产泡沫。［关键词］房地产泡沫火衡防范一、対我国房地产泡沫的认定1•房地产泡沫的定义对房地产泡沫定义，首先得准确把握“泡沫”这个概念。在1987年版的《经济学人辞典》中把泡沫定义为：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急涮上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者一这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力不感兴趣，随着价格的暴涨，继而出现预期的逆

3、转和价格的眾跌，由此通常导致金融危机。”从定义屮我可以看出“泡沫”包括价格眾涨和价格暴跌的两个动态过程北京大学王了明认为，泡沫是一种经济火衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。比较前一个定义，该定义通过静态最的比较來说明泡沫的特征。综合上述“泡沫”的两个定义，这里把房地产泡沫定义为：由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撐而持续上涨的状态。2.房地产泡沫的衡量各国在研究和实践中衡量房地产泡沫的指标-•般有指标指示法、理论价格法、空置率修正法等

4、。指标指示法是根据某个指标的值來判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通川的指标包括房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比。其他的指标还有商晶房空置率等。根据各个比值的实际值与基准值的偏离程度来判断一个经济体是否存在房地产泡沫。理论价格法是通过建立数学模型来推算出房地产理论价格（即基础价值），然后同市场实际价格相比较來衡量是否存在房地产泡沫以及冇多大程度泡沫的一种方法。一般通过收益还原法或市场均衡价格法來确定土地理论价格。空置率修正法是以反映市场供求关系差异的物业空置率为计屋基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况

5、和市场交易状况等方而的修正，从而估算出房地产泡沫的数值。2.我国已存在房地产泡沫按指标指示法衡量：我国收入房价比平均为7.8：1,上海、北京、广州为8.7：1,12.4：1、10.1:1,而国际合理水平是5：10截至2006年2月末，我国空置率为26%,而国际标准是10%o按理论价格法衡量：中国房地产的理论价格选取近几年的竣土房屋造价，实际价格选取近几年商品房屋销售价格，整理出如下表格：数据來源：中国统计年鉴2005从上而列出的数据可以看出，不管是采用指标指示法还是采用理论价格法得出的结论都是我国己存在房地产泡沫

6、。3.房地产泡沫的危害房地产泡沫的长期存在抑制其他产业的发展。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚。社会总资金一定的情况卜必然使生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用止常的成木获得生产所必须的资金，从而彫响其他产业的正常发展。房地产泡沫的长期存在会导致经济结构和社会结构的失衡。土地作为高收益率资产被民众人量保有，使得木来就稀少的土地人最闲置或者低度使用，从而引发一系列供求矛盾。同时，山于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者的资产差距越來越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻

7、的社会问题。房地产泡沫破灭导致金融危机的发生。房地产市场价格在经过一段异常膨胀之示，开始下跌、进而破灭。由于房地产业价格突降，造成有房地产业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵，整个国民经济陷于困境。二、我国房地产泡沫产牛的原因1.政府监督不力一一过度营销房地产市场秩序的不规范现象在新闻媒体上可谓屡见不鲜，比如排队炒号等。而诸如水景花园、生态人居、人性化设计等概念也被炒到了极致。房地产投诉事件更成为我国居民群众投诉上访热点，有人认为,房地产市场不规范是困扰当前房地产市场的八大痼疾Z—。建设部副部长刘志峰还曾特别

8、捉出耍重点整顿房地产开发建设中的违法违规行为、商品房销售、土地利用、房地产广告和屮介服务屮的不规范行为等。在2003年9月2()II举行的“首届企业竞争力年会吐，美国汉斯公司副总裁朱良先生一•针见血地指出，“在中国的房地产市场，粗制滥造、不讲诚信、欺诈消费者，就是最人的泡沫，而这些泡沫通常是由于国内地产商过度营销造成的”o房地产市场营销秩序的不规范进一步加剧了房地产市场信