[精品]人民币升值对房地产市场的影响与对策

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1、人民币升值对我国房地产市场的影响及对策自2008年来我国人民币对美元汇率持续较大幅度升值，这一方面是我国经济发展较快，出口较多的结果，另一方面是美国转移压力美元贬值的结果，再方面是贸易不均，我国出口廉价的初级消费品，而国际分工的高端产品人家又不卖的结果，这些都强力地制约我国的持续发展，在科技领域甚至形成局部瓶颈，好在关键时候我国的装备制造业攻坚克难，险度难关，但还是存在许多问题。与此同时，我国的房地产在2008年本应有回落态势，但由于人民币升值预期，热钱游资的大量流入，加上投资渠道有限，抗通胀的房地产领域成为代表性投资领域，这又导致居民对房地产市场的信心倍增，导致以住宅市场为代

2、表的房地产市场畸形发展，价格迅速上升。而由于投资投机资金的大量存在，直接导致大量黑灯房的存在，许多建好5年左右的住宅小区，黑等率普遍在6成以上。黑灯房即长期无人居住的房屋，这在商业市场的反映即是商业房屋租金较低（因为人员流动性不足,商业盈利能力较低），这有直接导致写字楼的价格、商铺的租金较低，形成商住倒挂的格局。据大多专家的研究，西方成熟市场的商业性办公楼价格一般在住宅楼价格的1.5到2.5倍左右，而目前我国商住倒挂充分说明黑灯房太多，投资不合理的存在，一方面房地产市场虚假繁荣，另方面房地产市场占用太多的社会资金资源，特别是银行的贷款，没有发挥充分的助力企业创新、扩建、增值的作

3、用，在国家的层面的宏观眼光下，应该是M2货币很丰冨，但都在房地产市场转悠，更像是左手转右手，就是未见太多增值。目前少部分人认为，一旦人民币大幅度升值，他们会立刻把这部分热钱撤走，换回原来的货币来大赚一把，这对国内的房地产和金融业会造成风险。博主认为最大的风险不是怕他攒钱撤走，而是怕他进一步预期升值，大量涌入，横冲直撞导致我国经济的毁灭性破坏。热钱的大量涌入的土壤是富于的人民币不能进入正常的流淌渠道，为我国经济发展做出贡献，而是对单一投资品或耐用消费品炒作，一旦价格太高后转手给人民大众这下一棒，自己又转战其他物产新的一轮炒作又开始，只是非常可怕的结果。而这些结果中单纯的热钱是难成

4、气候的，主要是市场利用的银行资本，起到杠杆放大作用导致不理性的结果。热钱的投资渠道特征一方面是炒高价格，二是能带动市场信息人气，三是能拉动社会正常资本银行资本进入，四是能交易活跃以便转手。这给我国房地产领域的低价、税金收入少地方政府的想法是一致的，即愆期的充足现金流，但地方政府却忽视了长期的商业利益与企业成本。这些如视的恶劣结果随着通胀有所减弱，但将是我国工商业长期发展的不利因素。对于工商业地产來说记住一旬话，就是房屋木身仅是房屋，不能带来太多生产增值的，所谓房屋的增值，那就是通货膨胀与人为炒高因素。随着我国房地产价格的进一步抬高，及人民币的进一步升值，少部分国内资本会走出去，

5、到国外投资房地产领域。但由于国外的住宅市场不像我国的刚性需求大，除非投资中心地段的商业地产，否则难有人的发展机会。这种情况下，地方政府与房•地产商都红光满面，春色喜人，只是当国家広观上感知这种不正常的发展后，又会出台强ii更的政策，这时候刚性抑制作用将直接导致盲冃扩张的房地产金业带來巨大的资金链风险。在卖图纸年代变为卖楼盘年代后，资金链不足的倒卜•去；在土地闲置规定严肃后，开发不力盲日拿地的倒下去；在出台限制套数后，满目扩张的倒下去。当购房的信心不是那么高昂时候，也就是热钱游资离开的时候，这一华丽转身，乂将什么时候回來？这不仅是游资的疑问，也是房地产商的疑问，也是老百姓的疑问，

6、也是地方政府的疑问。所以目前的限购令儿个特点：一是只有少部分城市岀台措施（三线城市及以下没有施行的），二是严厉条款不多，三是银行的压力大于中央政府的政策压力，四是政府的观望态度大于百姓的观望态度。这也止像今年人口普查增加对居民居住条件的普查，这些都说明屮央政府的决策还在为增长与长期发展Z间留下决策观察的窗口，同时也为以后更严丿万的政策留下后手。总地来说，房价，真的到了该抑制的时候了。升值带来的热钱涌入又进一步加大升值的压力。当前我国经济的后发优势随着升值已经全无优势。这时候我们要清晰地认识到，人民币升值已经不仅是是房价问题，不仅是百姓安居问题，而且乐业问题更严重，买人家的资源，

7、对不起涨价；买人家的企业，对不起，不卖；买人家的高技术，对不起，封锁，这样的美元我们要他干嘛，不干嘛，只好继续买美元国债，美元贬值我们的血行钱也跟着贬值，没办法,我们还不够强大，我们的人民币还不是硬通货，我们的产品还是初低级，我们的竞争优势还是低价。所以，攘外与安内共存，必须严控房价，才能社会长治久安，而不是将房屋这样的耐用消费品作为资本炒作的对象，如同对待粮食一样的智慧才行。