实务2——居住区物业管理

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1、居住区物业管理一、住宅小区的概述（一）住宅小区的含义与规模1、含义：住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区域。住宅小区相对封闭、独立，是符合现有生产水平和人们生活水平的一种居住模式。2、住宅小区的规模按国家标准《城市居住区规划设计规范》的规定，依据居住户数和人口多少的不同，城市住宅小区可分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。一个居住区规模是住户10000~16000户、人口30000~50000人，一个居住小区住户3000~5000户、人口10000~15000人，一个居住组

2、团住户300~1000户、人口1000~3000人。所以，一个居住区可以包含若干个居住小区，一个居住小区可以包含若干个居住组团。（二）住宅小区的特点1、居住功能为主，相对封闭独立2、规划的统一性小区的规划统一性主要表现在小区内建筑整体布局协调、结构相连、设施设备统一布设，附属生活服务设施如学校、幼儿园、商业网点、健康娱乐场所等配套齐全；基础设施如道路、给排水、煤气、电力、有线电视、电话电缆等构成一个完整的网络，自成体系。这种规划的统一性也使得住宅小区相对封闭独立，便于居民集中居住。3、小区功能的多样性新型小区除了基本的居住功能外

3、，还兼具服务功能，如：文教卫生服务、商业饮食业服务、文体娱乐服务、金融、邮电服务等多种服务功能；社会功能，如社区交际交往、社区文化、社区活动、社区文明建设等；经济功能，体现在住宅小区在节约用地、合理配置资源、保持住宅的价值等方面。4、房屋产权的多元性现在，住宅小区中的住宅，一般绝大部分为分散的个人购买，产权为众多居民个人所拥有，加之建设单位保留产权和少数单位购买的情况，形成了小区房屋产权多元化的各局。小区房屋产权多元化与小区大量共有部分、共同用设施设备统一管理的要求，也是物业管理得以存在发展的重要原因之一。5、小区的现代社会性现

4、代住宅小区，少则几百户，多则几万户，来自不同地区（甚至不同国家）、不同行业，具有不同社会背景、文化层次、宗教信仰、肤色、语言的各色人等聚居一处，小区就是一个小社会。小区内社会经济活动频繁、文化宗教多元、生活方式多样、家庭规模核心化、血缘关系疏淡、人际关系广泛而松散、代沟明显、资源（公共空间、土地、公用设施设备）共享、（区内公共）事务共管、责任共担等许多现代社会的特点在现代住宅小区都能得到体现。居住功能1服务功能2经济功能3社会功能4（三）住宅小区的功能二、住宅小区物业管理概述（一）住宅小区管理概述1、住宅小区管理既包括政府有关部

5、门对小区的管理即行政管理和行业管理(如房管、规划、工商、治安、环卫、消防、街道办事处、居委会等部门的管理)，也包括物业管理公司等具体的专门管理单位对小区的管理，二者都是对小区的社会居住活动、行为关系及居住习俗进行制约、调节、疏导、监督与服务。前者主要是用行政手段兼用法律、经济手段，强调的是管理、约束，后者主要是依据专业法规和经济合同，主要是用经济手段，强调的是服务。2、住宅小区物业管理具体地说，就是住宅小区业主（组织）通过选聘物业管理企业，由业主（组织）和物业管理企业按照物业服务合同约定，对小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进

6、行维修、养护、管理，维护其区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）住宅小区物业管理的目标住宅小区的管理目标，就是要通过优质高效的管理服务，创造发挥小区的整体价值，即达到小区经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的最佳统一。使得业主满意、政府满意、管理服务企业满意。1、实现社会效益2、实现经济效益从政府的角度看；从开发企业角度看从业主的角度看3、实现环境效益（三）住宅小区物业管理要求1、物质环境要求搞好小区设施配套建设，美化环境，做好小区的基础管理工作2、社会环境管理要求健全机构，形成机制，完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合

7、治理开展社区文化活动，加强精神文明建设3、改革、创新精神探索小区管理的新思路搞好小区物业管理定位，合理选择住宅小区管理模式。强化管理机构内部建设，提高员工队伍素质，改善服务态度和服务质量，要树立服务的观念，竞争的观念。切实加快机制转换和职能转变，真正体现制度创新。企业经营，独立核算，实行有偿服务。（四）住宅小区管理的原则1、服务第一、方便群众的原则2、产权与经营权分离的原则3、统一经营，综合管理的原则4、有偿服务，合理收费的原则三、住宅小区物业管理的组织实施由专门的物业服务企业对小区实行统一管理物业管理企业的管理人员要有明显标志

8、，整体素质高（一）房屋维修管理房屋外观完好标志及引路方向平面图禁止违反规划私搭乱建，不得擅自改变房屋用途现象封闭阳台统一有序房屋完好率,零修及时率，零修合格率，建立回访制度和回访记录房屋的资料档案要齐全，管理完善（二）共用设备设施管理共用配套设施完好共用设施设备