浅谈物业服务收费

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1、浅谈物业服务收费物业管理服务作为我国一种新兴的行业，已经走过了20年的历程。20年来，如何合理缴交和收取物业管理服务费…直成为物业使用人和物业管理企业经常争议的话题。物业管理进入市场初期，物业管理服务收费完全是市场行为，没有任何收费标准可以参考，物业管理企业基本附属于房地产开发企业，物业管理服务费收费标准基本上建立在房地产开发企业卖楼的需要上，由房地产开发企业决定，收费标准五花八门，乱收费现象普遍。业主只有选择的权利，没有讨价还价的权利。1996年原国家计委、建设部以计价费r19961266号发布《城市住

2、宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”。政府开始干预物业管理收费行为，物业管理收费逐步进入规范化。但是，《暂行办法》未能解决“合理”收费的问题。《暂行办法》第四条规定，“物业管理收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人承受能力相适应的原则/这个原则本身就自相矛盾，顾及“物业产权人、使用人的承受能力”的原则，往往就难于做到“合理”的原则。事实上，各级政府在根据《暂行办法》制定物业

3、管理服务政府定价和政府指导价时，也仅仅贯彻了“物业产权人、使用人的承受能力”的原则，物业管理收费标准长期偏低。如果没有房地产公司的支持，大多物业管理企业根本无法生存。1999年，广东省物价局和广东省建设委员会以粤价[1999]90号发布了《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》，按照物业的等级确定物业管理服务的收费标准，比较切合客观实际，但物业管理收费标准未能结合物业管理区域规模的大小，未能结合小区收支平衡的状况，同样的收费标准，大的物业小区赚得盆盆钵满，小的物业管理区域亏得一塌糊涂，仍难于体现

4、“合理”两字。2003年国家发展与改革委员会、建设部以发改价格[2003]1864号发布《物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）。《管理办法》第三条规定“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业过管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成”，第五条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平和适应的原则”，第七条规定“物业管理收费实行政府指导价的，由定价权限的人民政府价格丄管部门应当会同房地产主管部门根据物业管理服务等级标准

5、等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”。应当说，《管理办法》确定的收费原则比《暂行办法》有了较大的进步，但在具体的实践屮可操作性很差，甚至可以说根本难以实行。因为业主大会及其产生的业主委员会是一个松散的组织，大多数业主不具备物业管理服务的专业知识，意见众多，难于统一，更难确定一个合理的收费标准。从业主个人的利益出发，谁都希望是管理服务费越少越好！为此，笔者认为，为维护业主和物业管理企业双方的合法权益，减少业主和物业

6、管理企业之间的孑盾，促进物业管理行业的健康发展，必须首先解决物业管理服务“合理”收费问题。笔者意见如下：一、物业管理服务收费不但要遵循“合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，而且要遵循“微利和收入与支出费用平衡的原则”。物业管理服务是企业经营行为，不能耍求物业管理企业亏本经营；物业管理服务要考虑社会、环境、经济效益的相互统一，也不能给予物业管理企业过高的经营利润。二、物业管理服务收费标准应当由政府主管部门委托的专业人员或中间机构、业主或业主委员会推荐的业主代表和物业管理企业根据物业服务的内容、标准和

7、收支预算等因素共同协商确定。三、政府主管部门不但要根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动价，而且要制定管理服务人员的参考工资标准、服务定额标准等，以供业主在确定物业管理收费标准时参考。四、推荐采用物业管理服务酬金制。