物业服务收费讲座

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1、一、物业服务收费的原则和定价方式物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开发日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。—摘自《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》物业管理服务收费物业服务收费指物业管理企业按照物业服务合同，约定对物业管理区域内共用部位、共用设施设备提供维修、养护、管理、运行、服务所收取的费用。物业管理服务收费价格制定的方式市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价，是指依照本法规定，由

2、政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。—摘自《价格法》物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。—《物业管理条例》第四十一条*《条例》第四十一～四十五条是关于物业服务收费的规定1、合理—善用资源。2、公开—透明化，知情权。体现“取之于民、用之于民”3、相适应—质价相符

3、物业服务收费的原则定价方式按有关规定在合同约定——体现协商一致的契约精神国家建设部、改革发展委正在制定作为《物业管理条例》的配套法规———《物业服务收费管理办法》。该征求意见稿意见稿共24条，明确了物业服务费用构成包括物业服务成本和物管企业利润，内容主要涉及物业如何收费、物业如何提供服务、及物管企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物管区域内进行公示等。公示价格，由发展商委托管理的，按照政府指导价标准制定收费标准，并在售楼时公示和包含在售楼合同中。协议价格，物业公司与业主委员会在合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。审批价格，没有

4、成立业主委员会的住宅小区的物业管理费定价申请，经区住宅行政管理部门审核同意并出具意见后，物价部门可作为特殊情况受理并审核定价。物业管理服务费现行定价规定物业管理服务收费实行政府控制价……由物业管理单位根据资质等级及提供的服务项目、服务质量、服务深度在政府指导价格范围内提出具体收费标准，报业主管理委员会审核，经业主大会通过后执行。　　未成立业主管理委员会的小区（大厦）物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据各自的实际情况参照政府公布的指导价格提出收费意见，报所在区物价部门批准后执行。物业管理服务费现行定价规定物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点

5、等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。—国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》计价费[1996]266号第五条政府定价：普通建筑标准住宅小区的收费标准。政府指导价：高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费。经营者定价：除政府物价部门规定有统一收费标准者外的特约服务。物业管理服务费现行定价规定我国很多城市的物管收费最早实行采取的是政府定价，后来逐渐过渡为政府指导价。即将出台的《物业服务收费管理办法》，将确定市场调节价成为国家倡导的主要管理形式，物业服务收费政府指导价将逐渐淡出，市场调节价将占据主导地位。

6、物业服务收费政府指导价将淡出政府定价政府指导价市场调节价二、物业服务费的构成物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。物业服务收费构成1、管理处管理人员的工资、福利;2、保洁消杀费;3、治安防范费;4、公用配套设施日常维修养护费;5、园林绿地维修养护费;6、用于物业管理的固定资产折旧及办公费用;7、公用部位水电费;8、电梯运行维修养护费:9、中央空调费。物业管理成本项目:1、人员工资、社会保险和福利费；2、共用设施设备的日常运行、维修保养费；3、清洁卫生费；4、绿化养护费；5、物管

7、区秩序维护费；6、办公费；7、共用水电费*；8、固定资产折旧；9、共用设施设备损坏险及公众责任保险费*；10、法定税费。《物业服务收费管理办法》列入成本:三、物业服务费的计费方式佣金制，是指在预收的物业管理服务资金中除按约定比例或约定数额提取佣金支付给物管企业外，其余全部用于物业服务合同约定的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。且物业费属于代管性质，不得用于物业服务以外的支出。包干制，是指由业主向物管企业支付固定的物管服务费用，物管企业按物业服务合同约定完成管理和维护支出后，盈余或者亏损均由物管企业享有或者承担的计费方式。物业服务

8、计费方式有佣金制和包干制两种物业服务计费方式有佣金制和包干制两种佣金制规定，业主