郑州城市综合体项目销售推广策略(含案例分析150页)

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1、郑州二七xx广场2012年度营销策划服务（技术标文本）Together

2、通和目录一、2011年郑州房地产市场回顾与2012市场预测二、区域市场分析与年度营销难点三、库存房源盘整四、2012年度营销策略1、三大核心问题2、把握三大节点3、做好三个升级4、避免一个隐患五、2012年度营销推广工作计划与铺排六、新销售中心包装与创新物料一、2011年郑州市场回顾及2012年预测政策面——1、继续执行2011年核心调控政策（限购/限贷/保障房建设）调控动因决定调控走向——持续高涨的房价和社会资金的疯狂进入，除了引发民生问题之外，更加不利于扩大内需战略的实施，不利于城镇化进程的推进，不利

3、于实体经济的发展，从这个看度，此次调控或将长期化。政策面——1、继续执行2011年核心调控政策（限购/限贷/保障房建设）中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。温家宝1月31日主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求

4、的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏近日表示，郑州限购令执行时没有规定具体的政策截止时间，从这个意义上讲，不存在是否继续执行限购令的问题。“下一步，郑州市将与中央对房地产业的宏观调控政策保持一致，限购令实施没有截止日期”。政策面——2、在土地财政的压力下，地方政府存在放松调控的强烈冲动。客观上，地方政府的救市措施有助于释放刚性自住需求、扩大楼市基本成交量；但是，只要中央政府坚持行政限购、信贷严控（2套以上）的核心调控政策不动摇，多次置业及投资投机需求就难以入市，住宅市场总体的下调态势

5、就无法逆转。芜湖新政的紧急叫停，再次表明中央政府的调控决心和调控举措是不容挑战的，在调控的关键时期绝不允许出现扰乱调控预期的做法，这一事件将进一步加快楼市下行步伐。政策面——3、在中央核心调控政策不动摇的框架下，信贷政策的定向放松、地方政府的局部微调，有助于保障刚需，保障楼市软着陆。首次置业者。流动性的释放，客观上有助于保障刚需入市（信贷），保障楼市实现软着陆。宏观调控继续深入推进，已不存在任何悬念；随着销量的持续萎缩，市场库存量快速攀升；2012年，房地产行业大量债务将密集到期。市场面——1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。在多种力量的重压下，2012年市

6、场将积极响应购房者预期，推动房价实质性下降。市场面——1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。2011年下半年至当前阶段。市场面——1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。市场面——2、项目价格的实质性下跌、刚性需求的长期累积、信贷政策的定向扶持，将推动刚需放量入市，以价换量成为市场主流。量触底反弹价惯性下跌北上广等一线城市2月楼市成交量大幅回升——根据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据统计发现，2月份的第三周(2月20日-26日)，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%；上海楼市同期成交量环比上涨7

7、0.5%；广州上涨13.11%；深圳上涨35%。郑州市场2011年表现——从7月开始，月度成交量同比跌幅稳定在40%以上；全年住宅成交量同比跌幅高达49%；郑州住宅限购令2011年3月4日开始实施。1月16日，郑州市住宅与房地产业协会发布《2011年四季度郑州房地产市场运行情况及2012年展望》，报告称2011年四季度商品住宅价格出现回落，12月房价比1月降了649元/平米；商品房库存量创2008年以来历史新高，若按2011年销售情况计算，目前库存商品房（660万平米）可卖1年,商品住房（380万平米）可卖9.2个月。调控成果——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。调控成果

8、——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。郑州市场2012年表现——一月商品住宅销售2007套，环比下降52.6%；1月商品住宅均价5799元，环比下降3.51%。市场应对——大幅降价促销，以价换量，抢占刚需的第一波释放橄榄城2月25日住宅开盘，千万媒体助力计划，原价6800，现价5200元，76折优惠，直降1600，当天热销273套！通和观点——1、项目价格的实质性回落+刚性需求的长期累积+信贷政策的定向扶持，共同推动的第一波刚需放量入市，是一次难得的需要主动把握的走量机会，是各企业和项目争夺的重点，