上海澜策广告有限公司长春分公司发展战略

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1、上海澜策广告有限公司长春分公司发展战略6第2章公司外部环境概述2」房地产营销代理行业现状从境内房地产营销代理行业的发展来看，可分为三个阶段，B

2、J：萌芽时期、起步时期、发展时期。到今天，房地产营销代理行业已成为房地产行业产业链中举足轻重的一环：萌芽时期：（1988——1995年）:在1988年之前，我国并没有形成真正意义上的房地产中介行业，直到深圳房地产咨询股份有限公司的成立才突破了这一市场环境，这是一家于1988年成立的企业，也是我国境内首家专业的房地产咨询机构，可以说，它代表了我国房地产中介

3、行业的起源。但在接下来的几年里，由于国家并未对房地产体制改革加大力度，所以房地产行业市场化水平依然很低，这也极大的限制了房地产中介行业的发展。1992年之后，随着邓小平总书记南巡讲话的影响，市场经济体制开始建立起来，整个房地产行业的市场化水平也开始快速发展，借此契机，房地产中介行业也进入了春天。在这个时期，房地产屮介行业发展最为快速的是各个一线城市，包括京、沪、广、深等。比如上海：1992年批准成立12家房地产中介企业，1993年已成立138家，速度惊人。1994年《上海市房地产经纪人管理暂行规

4、定》出台。1995年已成立758家房地产经纪企业。从上海的缩影可以看出，这段时期的房地产屮介行业发展是非常活跃的。起步时期：（1996——1999年）房地产经纪行业开始逐渐的被整个社会所认可，与1996年《城市房地产中介服务管理规定》的推出关系极大，从这之后，各地方的行业协会组织如雨后春笋般涌岀。再从上海来看，1996年上海组建了房地产经纪人协会。1998年《23号文》推出停止了福利化分房，房地产经纪行业更加具备了t足发展的基础，大量商品房开始进入市场，住房体制改革加大推进力度。这一阶段，上海将

5、二三级市场进行联动，存量房交易面扩大，操作手段由以前的私房交易，到售后公房、次新房交易，甚至还包括了购房、租房、置换交易等。到1997年，从事房地产7经纪的企业已经达到2771家。其中岀现了较具行业影响力的知名公司，比如上海房屋置换股份有限公司。但其实对于整个行业来说，这期间也经历了较为深刻的震荡，1994年，为了控制海南等地的房地产泡沫现象，中央推出了《国务院关于继续加强房地产投资宏观调控的通知》，京、沪、广、深等一线城市的房地产市场同时受到了牵连。大量的境外资金收缩，外销住宅市场销售额骤降，

6、直到1997年，房地产行业整体进入一个十分低迷的状态。许多境外的代理企业撤出市场，这也使本土存活下来的代理企业面临着发展的问题，本土企业经历震荡逐渐成熟，积压房导致买方市场形成，买方市场的形成又使对营销手段的探索变成行业内的迫切需求。发展时期：（2000——至今）全而进行住房体制改革始于1998年，历经三年时间开始出现成效，房地产行业的整体市场化步伐放快，社会开始认可商品住宅消费观念，房地产经纪行业蓬勃发展。在2003年之后，开始进入高度繁荣时期。房地产经纪企业纷纷成立，到2003年，单是深圳成

7、立的房地产经纪企业就超过了180家，从业人员将近1万人；2004年，北京成立了约2千家房地产经纪企业；2006年，上海成立了8千多家房地产经纪企业。2005年底，全国已经注册登记的房地产经纪企业已达到2万家左右，从业人员达到几十万人。从一手房代理行业來看，单纯的销售代理已经无法胜任持续发展的市场环境，全程策划和整合营销成为主流，服务项目一再延展，企业的经营模式持续完善，各个代理企业对自身品牌的开发与维护重视起来。大量本土代理强势品牌涌出，包括世联、合富辉煌、上房销售、策源、伟业顾问等，占据了全国

8、的主要市场份额，原有引领市场的港台代理企业无法继续独领风骚，但较为知名的如新联康、新吉阳等企业仍保持较好的发展势头。从二手房中介来看，企业数量持续扩大，企业的品牌化发展FI益重要，很多知名企业涌现，并开始进行全国市场布局，占据了大量市场份额，这其屮较为突出的有易居臣信、21世纪、中原、顺驰不动产、中大恒基等企业。其中部分企业为了获得更快发展引入外资，如顺驰不动产、易居臣信等。二手房中介企业的发展容易受到宏观调控的影响，一旦出现宏观调控，二手房中介企业的数量就会出现锐减，如2006年“国六条”岀台

9、后，上海二手房中介企业由1万多家缩水50%左右。82.2房地产行业国家相关政策2011年1M26日，温家宝主持召开国务院常务会议，确定了八项政策措施（简称国八条），主要包含有：（一）进一步落实地方政府责任。（二）加大保障性安居工程建设力度。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（四）强化差别化住房信贷政策。（五）严格住房用地供应管理。（六）合理引导住房的需求。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。（八）坚持和强化舆论引导。在国八条当中，国家第一次要求地方政府制定房价的调控目标，非常