浅谈商业综合体业态组织模式

《浅谈商业综合体业态组织模式》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅谈商业综合体业态组织模式【摘要】商业型城市综合体是以零售为主导业态來联系并组织其他功能，如何正确的选择业态并合理的布置关系到一个投资巨大、体量巨大及影响巨大的城市综合体运营的成与败。本文旨在通过对商业型综合体中功能、业态的分类、特点、相互关系等方面的分析，提出适合综合体发展的业态及功能组织模式，在一定程度上解决综合体在规划设计前期如何合理正确的选择业态等问题。【关键词】业态；商业综合体；组织模式改革开放以來，市场经济在带动城市发展的同时也提高了城市的开放程度，特别是2006年以来，商业型城市综合体从沿海城市逐渐向内陆城市渗透，以零售业为主导业态，集餐饮、

2、文化娱乐、康体等功能于一体，创造一站式体验型消费，具有体量巨大、功能复合、业态互补、使用率较高等特点。我国的城市综合体建设在理论研究和实践建设上仍然存在较大差距,特别是商业综合体在业态的选择上往往会出现与当地消费水平及发展现状不符的孑盾，如何科学的选释业态及其比例的配置已经成为亟待解决的问题。1商业业态的类型及特点从最初功能单一的小门面、小店铺，随着社会需求的变化以及竞争的口趋激烈而逐渐形成集百货、专卖店、超市等业态于一休的传统购物中心,又因融入了餐饮、办公、酒店等业态，传统购物中心进一步发展为商业主导型城市综合体。像万象城、万达广场等综合体项目中出现了豪

3、华影城、滑冰场等新兴业态以满足新社会中不同类型、不同层次的消费者的多样需求。1.1购物中心购物中心主要是为人们提供消费休闲空间，业态形式多样丰富，如超市、卖场、专卖店、书店、康体中心等形式，其中的文化娱乐业态更是包涵了影剧院、电玩城、KTV等现代娱乐方式，是综合体内最具活力的主力部分。1.2餐饮商业综合体的餐饮通常汇聚了不同的品牌、不同的地域风情，包涵了中餐、西餐、口式料理、快餐、风味小吃等不同类型以满足消费者不同的饮食习惯和爱好。它作为最主要的辅助功能空间和商业配套设施，为购物屮心提供后续的支持力量，同时，餐饮需要为酒店、办公、居住等配套功能提供相应的饮

4、食服务。1.3酒店酒店是综合体中较为特殊的一类，并不是所有的综合体中都包含了此种业态。包含酒店的综合体项冃一般对交通条件的要求较高，且与商业、办公业态相搭配而设置。社会中的酒店包含了不同档次和形式，而综合体中的酒店一般选用高级酒店或豪华酒店，规模较人，客房往往超过三百间,并包含会议、健身等设施。1.4办公在综合体中设置办公业态，可以在白天时段保持一定的客流量和人气，为综合体中商业、娱乐功能带來更多的潜在消费者，所以城市综合体项目中一般都包含了一定比例的办公业态。1.5居住居住业态在我国早期开发的综合体项目中比较鲜见，但是自2006年综合体建设热潮的兴起，居

5、住业态开始扮演起重要的角色，特别是在IH城更新改造和城市新区建设中开发的综合体项目中，更是选择以居住为主导业态来组织英他业态。综合体中居住部分的酒店服务式物业和中小型户型设计更适合年轻的白领阶层主，他们将是未來综合体住宅消费的主力军。2各业态之间关系2.1多元性特征商业型综合体虽然是以商业为主导功能，但其包含了办公、酒店、居住、娱乐等业态，特征多元且多变，不确定性较明显。城市综合体就是城市生活的缩影，不同的城市功能在此聚集并得到合理组织，彷佛一个城屮城，人们的生活、工作、社交，包括一切与之相关的衣食住行都能在此得到满足。2.2价值链体系各业态之间存在着一种

6、环环相扌II、互为价值提升的链式关系：商业的消费功能通过吸引客流为商业综合体提供主要客源，形成最佳经济效益；办公功能在满足商务人士办公需求的同时为商业带来潜在客源；居住功能维持着综合体夜间的活跃性，并与餐饮结合打造24小时的活力；酒店为综合体提供大量的流动的人群，并为办公功能提供承接会议等相应的配套服务；文化娱乐设施与商业互为支持，并在周末和节假日填补人群空白。3综合体业态的选择与组织3.1影响业态选择的因素首先，是经济因素。城市经济发展具有不平衡性，每个城市的经济发展水平和现在也各不相同，商业型城市综合体的业态选择必须考虑当地经济发展水平、产业结构、地区

7、消费能力等因素，如果过多、多度的引进综合体项目，或者综合体项目中的业态比例失衡，轻则综合体项目运营发展失败，重则影响该片区的经济稳定增长。其次，是市场因素。市场的导向力量也不可小觑，改革开放以來的市场经济体制使国民经济水平有了飞速的发展，市场往往成为经济发展导向的有力决策者。市场的引领同时也在一定程度上与社会和人们的需要相一致，共同影响着综合体的业态选择。当综合体的业态选择顺应市场导向，能够满足社会需求时，势必对莫运营和增利产生积极的促进作用；反之，弱逆其道而行，必将与市场和社会供求脱节，最终导致项目成为泡影。再次，是政策因素。每个城市有着各自鲜明的特征，

8、针对城市不同的历史文化背景和环境，制定各具特色的经济发展政策。中国