浅谈广州的老城区物业管理

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1、浅谈广州老城区引入物业管理的问题荔湾区司法局王荷）广州老城区引入物业管理问题的必要性老旧城区的物业管理问题是全国范围普遍存在矛盾比较集中的问题。随着经济的不断发展，广州老城区的管理问题也不断暴露出来。与新建的小区不同，老城区没有完备的物业制度和管理，物业老旧，容易成为社会治安、环境整治、消防安全等的死角。小到水池堵塞无人管，路灯坏了无人修，大到发生火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故和刑事案件，老城区的居民生活质量令人担忧。这些是隐藏的社会不稳定因素，处理不好，容易由小矛盾引发大矛盾，严重影响广州和谐社会和卫生城市的建设

2、。有关负责人指出，加快和推进老城区物业管理工作，有利于街道办事处的职能转变和各项工作的落实。物业管理公司接管住宅小区，对环境、卫生、公共秩序维护等工作实施专业化、社会化、企业化的管理，一方面使街道、社区居委会从这些繁杂的事务中解脱出来，更好地行使政府赋予的管理职能；另一方面，由于物业管理的建立，为街道办事处需要在社区落实的各项工作，提供了新的载体和手续，更好地为居民群众提供更优质的公益性社区服务。物业管理创造了文明、整洁、适宜生活居住的环境，使居民群众满意程度逐步提高，还解决警力不足、经费不足和机制不足的难题，是提

3、高社会预防犯罪能力的治本之路。（二）广州老城区的成因及引入物业管理的困难经调查分析，老旧城区的成因大概可以分为三类。第一类是早期开发的“商品房”，一开始就没有物业管理。小区平时由开发商负责日常维护，后来开发商倒闭，小区陷入无人管理状态；第二类是一些企业、行政机关或事业单位单独或合作开发建设的职工宿舍或办公场所，统称“单位房”，随着住房制度改革的推行，公有住房转为私人所有住房，房子及其周边的环境由以前的单位统管转变到住宅产权人自行管理。没有物业管理机构，住户普遍抱着“自扫门前雪”的心态，住宅区内的各种问题无人管理；第

4、三类是有些村在早期将土地卖给个人，由此产生的“私人房”。老城区引入物业管理存在几大难点：1、引入主体的难题要引入物业管理必须先弄清楚一个问题，即谁是引入物业管理的主体？根据最新《物业管理条例》规定，这一主体应当是小区的业主大会。而业主大会会议必须有小区内持有1/2以上投票权的业主参加，选聘物业管理企业则须经小区内全体业主所持投票权2/3以上通过。实际情况是，大部分业主都不在小区内生活，即使住在小区里，也没有自己维权的意识，业主大会会议很难召集起来，选聘物业管理公司更无从谈起。而即使能召集，达成合意作出决策也是一个难

5、题。在老城区中，居民组成呈现多样化的态势，彼此各有各的生活目标，其社区关系并非基于同意或身份而产生，纯粹是因为同居一地或同居一楼而自发形成；居民通常数量众多且身份复杂，有搬进有搬出、有先来有后到、有自住有出租，对于如何共同管理、如何使用大楼或小区的共有部分，将很难达成共识。而且由于参与管理需要成本，居民对参与社区管理往往抱有节制的态度。在公共事务的管理过程中，决策是集体作出的。当众多的居民都有权投票时，没有人能够期望自己的投票能够决定"游戏”的结果，这样，居民就缺乏适当的激励去收集信息，以投出正确的一票。因此，在引

6、入物业管理的问题上，居民可能会出现“理智的冷漠”。例如广州黄花岗街81号大院在操作过程中，阻力就接踵而来：选业主代表是按物业面积核定投票权的，没有现存资料，工作人员一户户核对产权面积，谁知马上被投诉为“窥探隐私”；几番酝酿，选出的代表不肯上任，担心吃力不讨好；有的人不愿投票，工作人员拿着选票箱上门三次……如此折腾了一年多，81号大院才成立了业主委员会，按业主意愿聘请了物业公司。2、就建筑本身自然寿命而言，使用的时间越长，其存在的问题就会越多。老城区的房屋由于建造年代较长，有些房屋本身已经破烂不堪，加之环境条件差，共

7、用设施陈旧，各类产权混杂，乱搭乱盖，问题成堆。而本指望通过旧城改造改变居住环境、改善居住条件，却因建管之间缺乏衔接，有关主管部门忽视建后管理，缺乏有效的监督机制和必要的衔接，导致虽有大面积改造、开发，但在还建后却难以实施物业管理，其中有分配不妥、收费过高、配套设施不完善等“后遗症”。没有有关物业管理公司所必须的配套设施，比如为物业公司提供“造血功能”的商业网点房、办公用房等，更谈不上环境规划、绿化等问题，而且大部分居民楼都比较分散，不能形成一定的规模，物业管理公司缺乏必须的硬件设施,无法开展工作。3、业主、租户，尤

8、其是直管公房租户，物业管理观念薄弱。一方面旧住宅小区低收入居民多，下岗职工多，困难家庭多，经济上难以承担新增加的物业管理费用支出；另一方面，旧住宅小区内的居民观念仍停留在计划经济时代，习惯了“大包大揽”的政府行为，未形成物业管理有偿服务的消费观念，不认同、更不愿意“认购”物业管理服务。无论是业主还是住户，总希望看到一个安定、舒适的居住环境，但实际上由于缺乏有