浅谈房地产交易

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1、浅析《城市房地产管理法》相关的房地产交易法规摘要：房地产已成为当今热点话题，房地产交易愈加频繁。房地产交易是指房地长交易主体之间利用房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动房地产交易是一种极其专业性的交易。房地产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。本文根据《城市房地产管理法》中的相关规定，分析房地产交易的-•般规则以及房地产交易按交易形式不同的分类并用部分案例来讨论分析房地产按照交易形式不同而形成的交易。关键词：房地产交易；概念；形式；规定一、房地产交易的一般规则1、房地产交易

2、的含义房地产交易含义有广义和狭义之分。狭义的房地产交易仅仅是指当事人之间进行的房地产的转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。广义的房地产交易是指除当事人之间在进行房地产转让、抵押、租赁等交易行为Z外，还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格及体系、房地产交易的中介服务。2、房地产交易时遵守的原则(1)房地一体原则由于土地与房屋等地上建筑在物质形态上具有不可分割性，为了维护交易双方的合法权益，便于土地和房屋的合理利用，我国《城市房地产管理法》第三十二条明确规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范I韦I内的土地使用权同时转

3、让、抵押。”即房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。不得将房屋所有权与土地使用权分别转让或抵押。在房地产交易中必须遵循这一原则。⑵依法登记原则房地产本身的特性决定，房地产的权属关系、权利状态及权属关系的变化，均难以从其占有状态上反映出来。为了维护权利人的合法权益，防止欺诈行为，保持良好的交易秩序，世界各国都对房地产交易进行登记制度。《城市房地产管理法》第六十一条明确规定“房地产转让或变更时，应该向县级以上地方人民政府房产管理部门中请房产变更一登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用

4、权变更登记。”不依法办理登记手续的，其房地产的转让不具有法律效力，不受国家法律的保护。⑶房地产交易价格分别管制原则。房地产交易价格问题是房地产交易和房地产市场的核心问题。为了稳定房地产交易价格、维护房地产市场秩序、保护购房人的合法权益，我国《城市房地产管理法》第三十三条明确规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布国家实行房地产价格中报制度和价格评佔制度。⑷房地产交易屮的土地收益合理分配原则在我国现行土地制度下，同一宗房地产通常涉及土地所有者、土地使用者和房屋所有者或使用者等数个权利主体。侮一宗房地产交易都会引起土

5、地收益在不同权利人Z间的重新分配。如果交易行为所产生的经济利益不能得到合理的分配，就会影响交易各方的积极性，进而影响整个房地产市场的进一步发展。因此，我国《城市房地产管理法》确定了房地产价格评估制度和房地产成交价申报制度。同时还对住宅用房和生产经营用房使用不同的租赁政策和不同的租金管制方式。二、房地产交易形式《城市房地产管理法》中规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。1、房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。转让方式有房地产买卖，房地产赠与和具他合法方

6、式，如以房地产作价入股。以房地产抵债等。房地产转让的条件为：①主体具有合法资格；②客体符合法律更求；不受限制的房地产均可自由转让；③房地产的转让必须订立书而合同，并须由当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书Z后，其行为方才有效；④房地产买卖双方的意思表示必须真实;⑤房地产转让不得违反政策、法律和社会公徳。【案例分析】:案例：2008年6月8日，小东将其在单位的一套集资套房转让给小五，双方为此签订一份《房屋转让协议书》，约定：房价款26.8万元；小东与具单位来往的所有账日一切由其□理清楚；今后小五要办房产证或其他必要

7、手续时，小东应主动协助小五办理清楚，但其费用由小五全部负责。2008年6月22日，小五支付给小东购房款26.8元，小东便将该套房交付给小五，由小五装修、居住使用。2009年3月，因该套房系集资房，需参加房改，小东补交了土地出让金5000余元、单位住房基金及利息近10000元后，先后取得了该房的国有十•地使用证和房屋所有权证。后來，小五要求小东协助其办理产权过户手续，小东不予协助，小五为此起诉到人民法院。诉讼中，小东认为：原、被告双方签订协议后，双方虽履行了部分义务，但至今未办理变更登记手续，再者我国《城市房地产管理法》第37条规定：“

8、未依法登记获取权属证书的房地产，不能转让”，故《房屋转让协议书》违反国家法律强制性规定，应确认该协议无效。人民法院经审理后，判决小五与小东所签订的《房屋转让协议书》合法有效，小东应于判决生效之日起20口内协助小五办理诉争