浅谈对物业管理的认识

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1、浅谈对物业管理的认识什么是物业管理？对于这个问题，很多人都存在误区，以为上门收取水电费，调解邻里间矛盾，就是物业管理行业的工作，实则不然。首先，物业是什么？物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之和配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与Z相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。那么物业管理呢？物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫

2、生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为-•体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营Z路，其最终H的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。综上，物业管理不只是单纯的收取水电费而已，在时代飞速发展的今天，物业管理行业的发展，已经是形势所趋。如何科学的进行物业管理呢？我一切开始之前，我们首先要认识到，物业管理属于第三产业，即服务行业其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三人类。一、常规性的公共服务，主耍有以下儿项：①房屋建筑主体的

3、管理及住宅装修的日常监督；②房屋设备、设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；⑥车辆道路管理；①公众代办性质的服务；二、针对性的专项服务：①H常生活类；②商业服务类；③文化、教育、卫生、体育类；④金融服务类；⑤经纪代理中介服务；⑥社会福利类；三、委托性的特约服务：物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时,根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类屮的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。同时，现代高层建筑具

4、有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施丁难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。口前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项口实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项冃前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。一、从项口设计开始提前介入，参与物业建设项口的优化设计，对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问

5、题。二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全而监控，及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。四、前期介入的立法意义，实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的垂要作用。但是,出于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度，规定所有物业开发建设项H必须

6、有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用，其意义将是深远的。提及法律，《物权法》的颁布对于物业管理行业來说有着深远的影响。《物权法》的制作关系到每个公民的切身利益。其中建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义与物业管理密切相关。其意义在于她从法律层面界定了建筑物区别所有权的三个权利，即区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共有部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权。这为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础。物权法岀台后。《物业管理条例》及其他相关法规将根据物权法不断完善物业管理方面的规定

7、。《物权法》在物业管理方面引发变化的主要内容有1、明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要3、将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意4、业主大会取得诉讼主体资格而《物权法》中规定“业主人会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为