宏皓：财富管理中房地产已成最危险的资产

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1、宏皓：财富管理中房地产已成最危险的资产最近的楼市冇多疯狂，人家想必也在新闻里看得差不多了。杭州限购前一天，楼盘里玄到半夜都在交易，甚至有中介拿着POS机去外地让客八刷卡;有个地方新盘出现哄抢的局面,几个客户同时抢一套房分不出先后，开发商索性让其打麻将，谁先胡牌谁能买。一天一个价、买到房会哭，人们最近似乎不是在讨论买房，就是在去看房的路上。今天的一则新闻的荒诞程度，跟这个也差不多：一家挂着ST的亏损上市公司，因为要变卖北京城里的两套房，可能免丁退市。算下来，两套140平米的房子，如果真的成交，町能就会有近3000万的收入个中型的实体公司，辛苦一年能有这

2、个利润也就不错了。与楼市价格节节攀高共振的，是上半年各地层出不穷的“地王”。数据显示，2016年上半年，全国土地岀让金达到1・4万亿元，同比增长9.7%；其中，30人典型城市十•地出让金总额为7356.8亿元，增长145.7%；除了杭州破天荒拿到830亿土地出让金外,苏州、南京、合肥、上海等城市的土地出让金总额也突破600亿大关——要知道，除上海Z外，其他四个城市可都算是“二线城市”。一线城市之后，犬津、武汉、合肥、郑州、成都、济南、青岛等城市地王频繁出现。而目询，击鼓传花的游戏从一线、二线城市向“2.5线城市”扩展。所谓“2.5线城市”是指与杭州、

3、南京这些二线城市相比购买力稍弱，但同样为副省级的城市，比如郑州、济南等。8月份济南新房价格环比上涨3.2%,创下近九年来的最高涨幅，涨幅居全国第12位，从去年8月开始，济南房价已经实现了13连涨。一天一涨价，在济南并非虚传。FI前，济南东部唐冶新城，不仅有楼盘在开盘2小时内伟罄，还有投资客在楼盘开盘现场公然加价卖号、炒房客摇到号示公然加价3万至15万不等倒号；浙江湖州某盘开盘，多组客户抢1套房了,2个小时卖完一栋楼。截至9月21日，济南新建商品住宅的网签量已经突破了95000套（近三个月未扣减解除网签的数量），而根据济南市建委公布的官方数据，去年全年

4、累计网签一手住宅90185套，刷新济南的住宅销售新纪录。也就是说，济南八个半月卖出的住宅就超过了去年全年的总量。土地市场也开始抢地。9月19日，青岛高新区一地块进行网上拍卖，在经过长达近8小时、550轮的激烈塵战后，北京融创建设房地产有限公司以6852元/平方米楼面地价、8.35亿的总成交价拿下该地块，溢价率高达341%；9月20日举行的南京第二场土地拍卖，七幅地块全部熔断，进入待摇号环节。宏皓教授表示，目前房地产市用“火热”己经不足以描述当前的火爆。而这一波“2.5线城市”的房价上涨潮是受到一线城市影响。例如上海春节过示市场的热销带起率先冋暖,“3

5、25”新政Z后，上海的市场需求外溢到周边强二线城市。对比核心的二线城市与非核心“2.5线城市”，强二线和弱“2.5线城市”Z间短期的市场去化周期，从年初表现可以看出差界，这导致各个城市之间复苏时间不一•样，从而不难发现房价上涨“击鼓传花”的路线图。南京、合肥、苏州库存年初平均半年左右，现在合肥只有2〜3个月库存，郑州、济南等有12个月左右去化周期，当库存周期不一样，核心区域火爆起来之后，库存周期降低，市场被带起，各地短期市场界面的不一样，导致城市轮动上涨出现。简单而言，就是资金的流动与市场去化周期差异性两大主I大1。这-•波投资潮像有“蝗虫效应”，从

6、杭州、嘉兴、苏州等地转移到了济南、成都、无锡、常州。和比上一轮房价上涨，2016年本轮房地产上涨最典型的特点是分化+暴涨。9月19日，国家统计局公布了《2016年8月份70个人屮城市住宅销售价格变动情况》国家统计局数据显示，70个大中城市房价整体仍呈上扬态势，月.房价上涨的城市数屋明显增加，上涨的城市由7月的51个增至64个；且各类城市的环比增幅均有扩大，一二三线城市新建商晶住宅价格指数环比增幅分别为3.4%、1.7%和0.6%；在8月，郑州房价增幅达5.6%,领涨全国。紧随具后的是上海、无锡、合肥、福州，同时，南京、厦门、北京、石家庄和天津增幅也较

7、大，以上热门城市占据8刀环比增幅的前十位。在17个同比涨幅超过10%的城市中，厦门与合肥上涨幅度超过40%,上涨幅度赶超四个一线城市。从近期各地方政府的政策來看，继苏州和南京二套房贷首付比例提升后，杭州、厦门也重启了限购政策。这或许是核心二线城市调控政策落地的开始。从上述热点城市楼市来讲,由于房价同比涨幅超过10%,并且上涨幅度一肓•处于全国前列，“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨，这也就意味着这些城市存在出台调控措施，通过“提首付、降杠杆、控投资”的方式为高烧的楼市降温的可能性，同时，土地市场也可能出台“控地王”措施。前8月，全国卖地最多的5

8、0大城市出现了卖地面积下调，但土地成交额爆发的现象，2016年前8月，累计50人城市土地出讣金达到了1.51