园林内的观赏树木资产价值评估

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1、园林内的观赏树木资产价值评估观赏树木是园林群落配置的主体，专业园林种植观赏树己成为一种新兴产业。园林内的观赏树木（以下简称观赏树木）作为一种实物资产，可以用于市场交易、投资以及银行贷款抵押、担保等经济行为，这些经济行为都盂要对其价值进行评估。因此，对观赏树木价值的评估也逐渐成为资产评估机构一项新的业务。观赏树木不同于一般的经济林木、森林资源资产,•其具有集中特定环境、人工移植栽培多、品种规格世号多、树种名贵稀少、造型新颖奇特、生产周期鮫短、用途单一、单位经济价值大、成本高等特点。因此，观赏树木评估不能简单地套用《森林资源资产技术规范

2、（试行〕》屮的评估操作规程和评估方法。在现行屮有关部门还没有制定相应的评估操作规程和评估方法。我们结合工作实际，现就观赏树木评估实业谈几点体会。一、观赏树木产权的确定观赏树木产权归属是由多种因素共同决定的C在实际I】作中主要依据《物权法》来确左。1、建立园林的上地使用权归加。观赏树木资产离不开半冇的载体——建立园林所占用的十•地，这•载体是观赏树木牛•存的条件，也是观赏树木产权归属的决定因素。山于十地关系的流转，建立在特定土地上的观赏树木产权也会随之发牛变化。在现实牛活屮,取得建立园林土地使用权的途径很多，有通过土地出让的方式取得国

3、有土地使用权,有直接承包、租赁村、组集体土地方式取得集体土地使用权以及通过向村民租赁所承包的集体土地使用权的方式取得七地使用权等途径。因此，在观赏树木资产评估时，必须弄清楚委托人建立园林十地使用权的収得方式，并收集完整齐全的法律依据。不同的取得方式，收集证明土地使用权的归属的法律依据也不同。例如，通过出让方式取得建立的园林，主耍收集以委托人名义取得的国有土地使用权证书;村民在依法承包木村（组）集体十•地上建立的园林,主要收集政府颁布的村民承包土地的依据;委托人通过转承包、租赁村民依法承包木村（组）集体土地建立的园林，主要应收集村民的

4、土地承包依据和委托人与村民签订的土地转承包、租赁协议、所在地村组的证明文件等法律依据和转承包、租赁费用的支付凭证等。2、园林内观赏树木产权的归屈。一•般园林所占土地的使川权归谁,建立在该土地上园林观赏树木的产权就归谁。但也不能排除在委托人取得该土地使用权前，尤其是肓接承包经营的老园林,该土地（园林）内就存在与委估对象相同的观赏树木，这部分观赏树木在没有特别证明的情况下,不能简单地确认属丁•委托人所有。为了证明观赏树木产权的归属,应收集土地所冇权人、土地（园林）出租人、发包人关于发包、出租给委托人的土地内新建立的园林、承包经营老园林内

5、的全部观赏树木产权归属的证明文件。例如土地所有权人、土地出租（发包）人、老园林发包人，以及所在乡、村（组）基层政权组织关于委托人园林内观赏树木产权归委托人所冇的帖面声明、证明文件等，取得这些证明文件是确认观赏树木产权归属的期一关键。3、观赏树木购买时的相关资料。园林内树木除极少部分速生树是委托人白种外,其余绝大部分树种-•般都是外购移栽到园林，经过一段时间的人工培育，就対外出售。-•般从购进移栽到出伟的间隔时间为3-5年，因此委托人一般都有相应的购买依据,如发票（包括运输发票、收据）、协议合同、支付价款依据等，可以从一个侧面证明产权

6、归属。评估时应对委托人的单位实行会计核算。对没冇实行会计核算的，应向委托人索取购买树木的购买依据,还应向出售方发函询证,将购买依据、询证I川函，再加上评估人员现场勘杳的结果，用发票载明的购入时间、品种与委估对象核对，分析判断产权的归属。一般购进时间在3年以上5年以内（从购入到移栽培植到对外销售，一般都应在3年以上5年以内，如果3年以下不符合园林观赏树木的生长规律，除极少数品种外,5年以上不出售，也不符合园林经营者的经营实际)、品种相同,符合园林内观赏树木的一般生长规律，要证明产权归属委托人所冇;对会计核算规范的，应通过查阅委托人的财

7、务会计资料,如会计凭证、资产明细账等获取相关资料。用收集到的会计资料加上评估人员现场勘查的结果，与纳入评估的观赏树木进行核对，分析判断产权是否归属委托人。二、现场勘查和观赏树木的技术鉴定1、対委估观赏树木的晶种、规格型艮以及树龄、树形、树冠径等技术指标进行鉴定核实°这些技术指标的情况比餃复杂，鉴定识别的技术难度大。在实际丄作中:(1)要具备专业知识和技能。评估人员不但要具备相关的专业知识和鉴定识别的基本技能，还耍求评估人员能够通过多种渠道，包括委托人在内，广泛收集・评估对象相同的观赏树木的技术资料，了解委估对彖的垄本特征、主要技术参

8、数等方法技巧，才能够更准确地识别其品种、规格型号，以及鉴别树龄、树形、树冠径等技术指标。(2)必须在现场进行识别鉴定。现场勘查时要求委托人派本园林冇经验的技术人员参加，用掌握的技术资料，包括技术标准、主要技术参数、典型的识别特征、测量