园林内观赏树木资产价值评估

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1、园林内观赏树木资产价值评估观赏树木主要由园林提供，用专业园林种植观赏树,逐渐成为一种新兴产业。园林内观赏树木（以下简称观赏树木）作为一种实物资产,可以用于市场交易、投资以及银行贷款抵押、担保等经济行为,这些经济行为都需要对其价值进行评估。因此,对观赏树木价值的评估也逐渐成为资产评估机构一项新的业务。观赏树木不同丁一般的经济林木、森林资源资产，其具有集中种植在特定的园林内,一般是人工移植栽培，品种规格型号多,树种名贵稀少，造型新颖奇特,工产周期较短，用途单一，单位经济价值大，成本高等特点。因此，观赏树木评估不能简单地套用《森林资源资产技术规范〔试行〕》的评估操作规程和评估方

2、法，现在有关部门还没有制定观赏树木的评估操作规程和评估方法。结合实际，对观赏树木评估应关注的问题谈几点体会。一、观赏树木产权的归属观赏树木产权归属是由多种因素共同决定的。在实际工作中主要应关注：1、建立园林的土地使用权归属。观赏树木资产离不开生存的载体一一建立园林所占用的土地,这一载体是观赏树木生存的条件，也是观赏树木产权归属的决定因素。由于土地关系的流转,建立在特定土地上的园林内的观赏树木产权也会随之发生变化。在现实生活中，取得建立园林土地使用权的途径很多，有通过土地出让的方式取得国有土地使用权,有直接承包、租赁村组集体土地方式取得集体土地使用权以及通过向村民租赁所承包

3、的集体土地使用权的方式取得土地使用权等途径。因此,在观赏树木资产评估时，必须弄清楚委托人建立园林土地使用权的取得方式，并收集完整齐全的法律依据。不同的取得方式，收集证明土地使用权的归属的法律依据也不同。例如,通过出让方式取得建立的园林，主要收集以委托人名义取得的国有土地使用权证书;村民在依法承包本村（组）集体土地上建立的园林，主要收集政府颁布的村民承包土地的依据;委托人通过转承包、租赁村民依法承包本村（组）集体土地建立的园林，主要应收集村民的土地承包依据和委托人与村民签订的土地转承包、租赁协议、所在地村组的证明文件等法律依据和转承包、租赁费用的支付凭证等。2、园林内观赏树

4、木产权的归属。一般,园林所占土地的使用权归谁，建立在该土地上园林观赏树木的产权就归谁。但也不能排除在委托人取得该土地使用权前，尤其是直接承包经营的老园林,该土地（园林）内就存在与委估对象相同的观赏树木，这部分观赏树木在没有特别证明的情况下，不能简单地确认属于委托人所有。为了证明观赏树木产权的归属,应收集土地所有权人、土地（园林）出租人、发包人关于发包、川租给委托人的土地内新建立的园林、承包经营老园林内的全部观赏树木产权归属的证明文件。例如土地所有权人、土地出租（发包）人、老园林发包人，以及所在乡、村（组）基层政权组织关于委托人园林内观赏树木产权归委托人所有的书面声明、证明

5、文件等，取得这些证明文件是确认观赏树木产权归属的另一关键。3、观赏树木购买时的相关资料。园林内树木除极少部分速生树是委托人口种外，其余绝人部分树种一般都是外购移栽到园林，经过一段时间的人工培育，就对外出售。一般从购进移栽到出售的间隔时间为3-5年，因此委托人一般都有相应的购买依据，如发票（包插运输发票、收据）、协议合同、支付价款依据等,可以从一个侧面证明产权归属。评估时应对委托人的单位实行会计核算。对没有实行会计核算的，应向委托人索取购买树木的购买依据，还应向出售方发函询证，将购买依据、询证回函，再加上评估人员现场勘查的结果，用发票载明的购入时间、品种与委估对象核对，分析

6、判断产权的归属。一般购进时间在3年以上5年以内（从购入到移栽培植到对外销售，一般都应在3年以上5年以内，如果3年以下不符合园林观赏树木的生长规律，除极少数品种外,5年以上不出售，也不符合园林经营者的经营实际）、品种相同，符合园林内观赏树木的一般生长规律，要证明产权归属委托人所有;对会计核算规范的，应通过查阅委托人的财务会计资料,如会计凭证、资产明细账等获取相关资料。用收集到的会计资料加上评估人员现场勘查的结果，与纳入评估的观赏树木进行核对，分析判断产权是否归属委托人。二、现场勘查和观赏树木的技术鉴定1＞对委估观赏树木的品种、规格型号，以及树龄、树形、树冠径等技术指标进行鉴

7、定核实。这些技术指标的情况比较复杂，鉴定识别的技术难度人。在实际工作中:（1）要具备专业知识和技能。评估人员不但要具备相关的专业知识和鉴定识别的基本技能,还要求评估人员能够通过多种渠道，包括委托人在内，广泛收集与评估对象相同的观赏树木的技术资料,了解委估对象的基本特征、主要技术参数等方法技巧，才能够更准确地识别其品种、规格型号，以及鉴别树龄、树形、树冠径等技术指标。（2）必须在现场进行识别鉴定。现场勘查时要求委托人派本园林有经验的技术人员参加，用掌握的技术资料，包括技术标准、主要技术参数、典型的识别特征、测量鉴定的基本方法，对