商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析

《商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析摘要:不同用途类型的国有土地使用权抵押评估作为土地估价机构主要的业务类型，在数量上和业务收入上占冇很大的比例，其作业水平的高底反映r该机构业务水平的高低，本文就某一商业用途地块，采用了基准地价修正法、剩余法两种方法进行了土地抵押价值的测算，并对其中所出现的问题进行了剖析。关键词：抵押估价、假设开发法、基准地价修正法一、背景资料河北金城房地产开发有限公司拟向银行中请贷款，拟将两宗宗国有出让土地使用权作为抵押。受河北金城房地产开发有限公司委托，我公司对其国有土地使用权价格进行评佔。该两地块位于我市桥西区南小街以西、永安街以南，

2、地处南小街与永安街交口西南角，两地块相邻，但宗地一为临街商业用地，宗地二为城镇单一住宅用地，其使用用途、使用年限、规划条件均不相同，至估价时点，两宗地止在建设中，尚未达到预售条件，根据委托方提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关资料，以及右家庄市基准地价、我方掌握的市场情况等相关资料，釆用了基准地价修正法、剩余法两种方法对两宗地客观市场价值进行了评估。宗地基础设施条件：宗地外“七通”（即通上水、通下水、通路、供电、通信、通暖、通气），宗地内场地平整土地利用状况规划指标（取自建设规划许可证）：宗地1：3#商业公寓楼，设计层数-1+1

3、1,框剪结构，总建筑面积3767&81平方米，其中商业面积4835.1平方米，地下室面积3430.51平方米；4#商办楼,设计层数-2H1,框剪结构，总建筑面积19663.91平方米,其中商业面积2420平方米，地下室面积3833.83平方米。宗地2：1#住宅楼设计层数-2+18,剪力墙结构，总建筑面积38841.21平方米，其中商业面积4211.29平方米，地下室面积4789.09平方米;2#住宅楼设计层数-2+24,剪力墙结构，总建筑面积47710.17平方米，其中商业面积3671平方米，地下室面积4875.86平方米；地下车库，框架结构，总建筑面积520

4、9.4平方米；会所、公厕：设计层数二层，框架结构，总建筑面积330平方米；商业用房：设计层数二层，框架结构，总建筑而积1634.94平方米。二、作业过程及重点工作1、资料搜集过程：在估价过程中，与估价对象相关的资料收集，直接影响估价结果真实性。在资料收集阶段，着重收集了宗地土地使用权证、建筑工程施工许口J证、建设工程规划许口J证、建设用地规划许可证、总平面图等证件，对于估价测算过程中容积率的确定、建成后各房产类型的面积等关键参数确定提供了直接的依据。为合理确定建成后各物业的价格水平，着重收集了周围区域内高层住宅楼、写字楼、临街商业门脸、地下车位的整体价格水平及

5、租金水平。在现场勘察阶段，不仅对在建工程实体、形象进度、配套设备设施、市政设施等主要因素进行了勘察、记录、扌n照；对估价对象周围房地产的使用类型、规模、利用状况、租用状况进行了详细的调查；对估价对象周围的市政配套设施（中小学幼儿园、医院、邮电、银行等）、自然环境（水、气、光、粉灰、噪音污染状况，绿地、水系、公园等）、人文坏境（居住人群、人群构成等）、商业氯围（商业主力店、商业类型、消费群体、办公类型等）、交通条件（路网、公交站点、线路、临路类型、交通管制等）、繁华程度等进行了调查。佔价作业，数据测算阶段：为准确把握房地产开发过程中各种费用的消耗情况，在积累丰富

6、的建筑行业相关资料基础上，收集了近期建筑行业招投标文件、建筑行业规费、市政配套设施等费用的最新数据，同吋调查了估价吋点对应的中国人民银行公布的一年期贷款利率、房地产开发一般收益水平、房地产开发过程中应负担的税费等。2、估价依据：（1）、委托提供的资料：在进行资料搜集过程，着重向房地产开发商索取了两宗的建设规划资料，包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证等；（2）、石政函[2007]21号《石家庄市人民政府关于调整石家庄市区国有土地基准地价的通知》（石家庄市基准地价及其修正体系）；（3）、石家庄市建筑安装工程定额、建筑市场行情；（4）、估价机构积累

7、的房地产市场信息；估价结果的准确不仅要把握技术路线、测算过程，同时受基础资料的影响较大。相关资料获取的难易程度、准确程度直接影响估价结果，本案技术路线的形成是基于估价对象特性以及获取相关资料的基础，以剩余法技术路线为例，不仅要取得该宗地建筑相关规划条件，同时要对区域内可比市场内的房地产价格、建筑市场行情等直接影响测算精确度的客观市场有准确的把握，思路比较简单，但具体操作起来涉及方面很广，以建成后市场价格为例，包括了普通住宅、公寓、写字楼、商业、沿街底商、地下车库、地下商业等不同类型的房地产价格，需要估价人员在执业过程中注意积累和查证交易案例。3、估价方法的选择

8、：因估价对彖位于城市核心区域，该市已经