项目研究背景和意义

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1、项目研究背景和意义南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告1第一章导言1项目研究背景和意义1.1项目研究背景城市轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量公共交通发展轨道交通是建设高效、可持续发展的综合交通体系的关键而地铁又是城市轨道交通建设的重点起着提高城市交通通达度、完善城市区域基础设施建设、促进城市经济发展的巨大作用1。在国际上对地铁项目的研究是一个备受关注的研究领域。近年来随着我国北京、上海、广州和深圳等大城市的地铁建设项目的铺开国内对这个研究领域的关注程度也日益增加。事实上对城市地铁项目的研究是一个庞大的研究体系涉及的学科涵盖经济学、社会学、城市规

2、划、法律、交通丁程等2其关注的主体既包括代表社会整体利益的决策者也包括特定的社会集团例如地铁项目的投资者、房地产开发商或者普通市民研究的对象包括已建成的城市地铁线路和待建项目等。目前我国已经建成营运的地铁线近200kml5个大城市的线网规划总里程已达2280km并且正在以极快的速度继续发展。随着城市地铁建设的飞速发展有许多问题也逐渐显露出来3。地铁交通发展的核心是建设资金问题以深圳市为例未来25年内计划建设365km地铁线路投资约1200亿元这样大笔的建设投资对于地方政府来说是一个沉重的负担。我们从国内外学者专家的调查中可知地铁线路建设的资金来源可分为权益性投资和负债

3、性融资两大类除政府投资外任何投资都要寻求回报。全世界的经验表明只有日本、香港等极少数城市的轨道交通实现了盈利北京市政府每年对地铁的财政补贴高达4亿元。事实上轨道交通具有明显的外部效益能够给沿线土地房地产带来显著的增值效益。如何将轨道交通带来的外部效益转化为轨道交通企业自身的效益从而吸引国内外的投资或者转化为政府的土地财政收益从而投资于轨道交通产业是一个值得重点研究解决的课题4o在这个研究领域中城市地铁建设项目对周边房地产价格的影响涉及多个相关课题是国内外学者都十分关注的一个研究课题本文即尝试以南京地铁一号线的建设为背景重点讨论地铁一号线的规划与施工对沿线房地产价格变化

4、产生的影响范围及其幅度并预测南京地铁二号线的建设造成的沿线楼盘价格涨幅并对地铁建设投资的可能途径给予政策性建议。1.2项目研究意义1.2.1地铁项目规划和评价的重要依据随着我国近几年经济的快速发展大城市的交通拥挤问题逐渐凸现出来越来越多的城市正在考虑兴建以地铁为主的轨道交通来缓解交通问题这些城市的地铁项目规划也逐步南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告2开始借鉴国外的全面可行性研究和项目多种效应的评价指标体系和方法。其中多种效应的评估均涉及或包含对地铁项目对周边房地产价格的影响的评估。例如生成效应中使用者获得的效益例如交通时间的节约可以通过将交通时间的节约资本化成

5、站点周边住宅的价格差来间接测量非使用者获得的外部效应则包括周边住宅价格的上升财政转移效应屮轨道交通部门获得的联合开发收入则涉及其在沿线的拥有开发权的房地产的价值沿线房地产税收的增加的评估更是需要直接评估轨道交通沿线房地产的升值情况。城市地铁的健康发展离不开完善的评价分析体系。因此随着国内城市地铁建设的发展将越来越需要完善的地铁项目评价体系对地铁项目对房地产价格的效应的评估将越来越重要。因此对这一领域的研究也是必不可少的。此外在项目的前期、建设期和运营期对项日进行全面性的评估对于节省项日总体建设投资、控制项日建设的进度和规模以及进一步尝试拓宽项目建设的融资渠道改变政府投

6、资的单一地铁建设融资模式促进城市地铁的迅速发展和良性经济运营都是非常重要的。1.2.2房地产投资金业进行项目投资的重要参考通常说来地铁项目的建设总会使沿线房地产价格升值。如果在目前我国的地铁建设模式下房地产开发企业不用或只用少量的土地价值增值费用就可获得更多的房地产增值利润因此企业在进行房地产项日投资时必然倾向于在地铁沿线投资更多房地产项目。1.2.3开发商和购房者均关心的热点话题在北京、上海等城市未来城市轨道交通网络将为城市经济生活带来深远的影响。例如北京市区在2008年前将新建7条地铁线路覆盖全市多个区域。上海在十年内城市轨道交通线将增加到12条各个站点的600米

7、半径范围将覆盖中心城区面积的30涵盖人口比例达50。这些城市轨道交通线建成后对周边房地产价格的影响是社会多方共同关注的热点话题5O对于开发商来说在新建或待建轨道交通沿线购买土地、制定开发策略或者对商品房进行定价的时候需要对轨道交通线对周边房地产价格的影响进行评估作为泄价或其它策略的参考。对于买房者来说也是其投资的重要参考。对于投资性购房者购房后房价能否上升自然成为衡量是否值得投资的最重要指标对于购房出租的投资者租金的定价也和周边住宅的售价有紧密的联系而自住的购房者也会关心住宅升值的潜力。正因为购房者对轨道交通项目对周边住宅价格的影响如此关注很多位丁运