中海合约策划报告

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1、中海介约策划报告屮海合约策划报告是子公司在具体项口开工前，总休策划合约体系构建、合约安排和设置建安成木控制目标从而保障项目合约工作高效、有序进行的纲领性文件。以下为合约策划报告具体内容：一、项目概述屮海XXX项日位于XX市XX地区，项口占地9189m2,总建筑面积90247m2,拟开发一•栋地下三层、地上三十二层的5A级智能化办公楼。木项忖计划开工口期为XXXX年XX刀xx

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3、,竣工口期为XXXX年XX刀xx

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5、,总发展时间历时X年零X个月。二、合约策划综述（一）目的相对于住宅项目而言，高等级写字楼具有技术性强、系统复杂、标准高、专业性强的特点,由于项目工程内容复杂，项目管理要求高，为预控

6、、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必耍在项ri前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点冃标和成木控制指标得以实现。（二）合约管理架构见图1:中海XXX项忖合约管理架构图。（三）合约分判总体思路本项目拟采用不完全总承包模式。为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰就工，并承担现场全而管理的责任。所有指定专业分包，需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作屮不了支持的情况，合约部将在项目土建总包合约小加入相应约束条款。招标报价模式多采用二次、三

7、次报价，以筛选出优秀的承包商。对于XX工程将招标范围进行拆分，选取相应范围内报价最低单位，以达到总标段合约成本最低。对于已岀图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包T。除土建总包以外，专业工程（特别是机电安装系统）分项较多。具体而言，中海XXX项目在土建结构工程和装饰工程方面，即包括以下专业分包：桩基工程、深基坑围护及支撑、土方工程、幕墙工程、室内高等级装饰工程、外总休硬景及绿化工程等；在机电安装方面则涉及强弱电系统、电梯（包括扶梯）工程、通信系统、中央空调与通风系统、消防系统、楼宇智能化系统、污水处理工程及擦窗机等，其中尚有大量的甲供设备及物料。（四）标段

8、划分由于中海XXX项目开发时间紧迫，设计目前正处于前期扩初设计阶段，众多因素尚未确定,图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位（含上盖部分）的需要，为保证项目按期开工,我们拟分两阶段进行总承包工程招标，即±0.00以下总承包工程、±0.00以上总承包工程。其它分包按照专业划分标段。（五）时间节点控制思路木项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判吋间节点计划。在工作开展之前与设计部、发展管理部等部门进行良好的沟通，対彼此制定的时间节

9、点计划Z间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，耍随实际项H发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。一旦岀现部分工序的延课，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。（六）工程量清单编制原则鉴于本项n的特点和合约关系的复杂性，计划聘请工料测量师行进行整个项目的工程量核算。考虑到一般工料测量师行对钢筋、桧等会做总体计算，为了成本拆分归集的方便，要求将本大厦的主体工程的工程量按照地上、地下対结构、建筑等进行分别计算，对专业分包的工程量按照《中海地产房地产开发成本科冃（20（）5年11刀修订版）》的科目分类进行分类计算。（七）工程价款支付本项目工程价

10、款按月支付，不予支付预付款。为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的丄程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定，款项在次月的屮期付款屮支付。工程结算在无特殊情况下，主包工程在具备结算条件后三个内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后一个内完成结算工作。（A）前宜工程合约分判木项目的地上第一层将作为销售中心，第四层作为样板展示区，由于资金冋笼的要求，按照项目销售计划，在本大厦主体封顶前须先将第一层外立面、内部精装修和第四层样板房装修完成。为配合营销宣传和客八积累，销售中心、样板展示区及大堂入口两侧绿化带部分将争取尽早施工。其中，涉及到销售中心

11、立面石材或幕墙施丄、空调工程、室内精装饰及示范区景观工程将进行单独分判。木售楼准备工程的分判价款形式先采用单价包干形式，在工程发标后60个工作日内完成工程最清单的计算，并在施工单位确认后将合同价款更改为总价包干。该工程价款的支付、结算依据项目整体的工程价款支付原则执行。（九）不利因索分析及应对措施本项目定位较高，工程技术性强、系统复杂、专业性强，加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约