物业管理企业普遍亏损现象剖析

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1、浏览次数：2160物业管理企业普遍亏损现象剖析发布日期:2006-5-24物业管理是伴随着沿海人城市房地产业迅猛发展出现的一个新兴行业，九十年代开始迅速向内陆地区扩展。到2004年，全国的物业管理企业已经发展到约1.8万家，从业人员约500万，年经营总收入超过1200亿元。物业管理的兴起使居民住宅区绿化、保洁、维修、保安等服务项日成为有偿活动，分流了房地产管理部门和社区居委会的部分职能，既满足了居民对房屋售后服务的需要，又顺应了政府职能的转变，因此物业管理被视为最冇发展前途的行业Z—O尽管物业管理在各地受到广泛的欢迎，但亏损问题却始终困扰着众多的物业管理企业。就我们舟山市而言，2004

2、年全市40家物业金业，亏损28家，亏损而约70%左右。物业管理行业普遍亏损，对我市物业管理行业健康发展产生了一定的负面影响。物业管理行业何以出现大面枳亏损？它的症结何在？如何摆脱亏损？木文以我们舟山市为例，结合物业企业实际运营情况，就这一问题展开剖析。一、舟山市物业管理行业现状舟山市物业管理兴起于1998年，2001年开始迅速普及。截至2004年12月，在市房管处注册登记，并収得资质的物业公司有40家分布情况见表一。这40家物业公司受托管理著全市约90宗物业、56857万平方米的建筑面积。单宗物业的最大面积40万平方水，最小面积仅4000平方米，平均面积5.9万平方米。单个物业公司受托

3、管理的最大物业规模39万平方米，最小物业规模2.3万平方米，平均物业规模14.2万平方米。据市房管处2004年统计报表显示，在全部40家物业公司中，只有12家赢利，其余28家均亏损，亏损而为70%。赢利额最高的是16万元（税前），亏损额最高的是37万元。二、物业公司的亏损是如何产生的（一）其他业务收入不足对于物业公司来说，根据《物业管理委托合同》收取的物管费，通常是其主营业务收入，其余的收入来源（如专项配套服务、特约服务、经营业务等）均属于其他业务收入。在舟山，物业公司其他业务收入占总收入不足10%;全国也不足30%；而在发达国家，这个比例已经超过了70%。2004年前舟山市盈利额最高

4、的物业公司，是一家总部设在杭州，并在全省享有相当知名度的企业。据这家公司高层人上介绍，公司的业务重点已经转向前期物业管理及顾问咨询服务，公司的盈利主要依靠经营业务收入。反观那些以物管费为主要收入来源，其他业务收入极少的物业公司，多数都是亏损的，即使赢利，盈利水平也是偏低的。由此可见，拓展询期物业管理业务，增加其他经营业务收入，对于物业公司补充收入来源，争取赢利，是至关重要的。但是在舟山这样一个物业管理刚刚起步的小城市，物业公司拓展其他业务收入途径显然十分困难，那些受托管理住宅区的物业公司尤其如此。首先，可供收费的配套设施稀少。在规模较大的个别住宅区，通常冇物业经营用房、停车场等少量设施

5、町供物业公司收费。而在数量上占多数的小型住宅区，可供收费的设丿施很少或几乎没有。其次，家政和配套服务而窄量少。由于住宅区业主以住八为主，《物业管理委托合同》中约定的众多家政和配套服务项目中，只有房屋小介、租赁、零星维修、送水等少数项目有所涉及，并且收入极低。家电维修、家政服务等便民服务项目还没有被住户接受。再则，开展经营业务因难重垂。根据各省出台的政策，房地产开发商通常应按建筑面积4%。的比例捉供物业经营用房，但经营用房安排在什么位置，却没有具体明确的要求。开发商担心日示肥水流入外人田，提供的物业经营用房往往偏远。山于经营用房的位置关系，物业公司对外租赁时租金通常不会很高，自己经营的收

6、益也不会理想。第四，目前，舟山市物业市场化体制才刚刚形成，招投标机制有待完善。2004年通过市场形式获取管理权的物业项目合计不超过15个。目前在舟山的物业企业中，以市场化形式对外承接物业项目的企业也不过5—6家。而旦管理的多数为住宅项目，办公、商务等种类的物业覆盖率不高，管理类型单一，前期物业业务收入相对不足。（二）物业管理规模太小时常听一些物业公司的老总感叹：物业规模太小了，规模效益难以产生。的确，规模经营对于任何企业來说都

7、・分重耍，物业公司也不例外。现在，我们撇开其他收入来源，假定物管费为唯一收入来源。在这一假设条件下，来分析物业规模大小与物业公司盈亏的关系。在一个物业公司管理单

8、宗物业的情况下，由于固定成本通常不是按物业而积确切地说，是实际可收取物管费的建筑血积，下同同比例增大，而物管费则按物业血积同比例增加，因此存在著盈亏平衡点P（P为支出曲线E和收入曲线R的交点，x轴代表物业面积，Y轴代表金额）。住宅区面积足够人，超过了盈亏平衡点P,物业公司就赢利;反之就亏损。一个物业公司管理多宗物业与管理单宗物业的情况基本相似，区别仅在于总固定成本的习性。在一家物业公司管理多宗物业的情况下，总固定成木按照类似于半固定成木性质，随