物业管理法律风险及防范

《物业管理法律风险及防范》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、物业管理法律风险及防范伴随着公司经营规模不断扩大，管理与服务在异地不断延伸，相关的法律风险也随之加大，如何有效地控制和防范风险，避免不必要的经济损失，成为了需要公司全体员工共同思考和参与的一项重要课题。一、防范法律风险要求员工不断强化法律意识公司的一切行为都来自员工的作为和不作为，预防法律风险的源头来自员工法律意识的加强。公司的每一个员工在日常工作中的每一个举动都代表着公司的行为，直接影响着公司的利益。个人行为的不规范、不合法是造成公司产生法律风险的主要原因。有这样一个案例,在深圳的某小区，有一天业主走进

2、了小区管理处,按照该业主的说法,他的一辆小车停在小区内，前一天晚上被盗，停车卡也遗失了。他要求小区的管理人员就他的小车在小区内被盗出具一张证明，用来向保险公司索赔，为了获取这张证明该业主一再承诺无须物业公司承担任何责任。这个事件的结果是物业公司因为一张证明而导致了十几万元的经济损失。在这个案例当中，如果该物业公司的员工有足够的法律意识，他就会充分理解，一张简单的证明背后所隐藏着的法律风险。这是一个非常典型的案例，它昭示了强化员工法律意识的重要性。如果我们每一个员工都能够加强法律方面的学习，做到以法律知识武

3、装头脑的话，就会有效地保障公司稳健、有序的向前发展。今年员工在法律培训和学习上面临着一个新的问题，就是员工法律知识的更新和再学习。预计2002年我们国家将正式颁布实施《物权法》和《物业管理条例》，这两部国家级物业管理法律的出台将填补物业管理行业没有全国性法律的空白，它们的颁布实施必将重组我国物业管理的法律体系。长期以来，深圳的一些物业管理的法律和政策游离于全国物业管理大的体系之外，我们的一些做法也和国家通行做法不尽一致，这是因为原来国家没有统一的规范要求，但新的大法颁布施行以后深圳的物业管理法律就会有一个

4、逐步调整的过程。我们长期形成的习惯性做法，会有一些变得不合适和不合法，这就要求我们的全体员工对物业管理的法律知识予以更新和学习。一个典型的例子就是“两金，‘并“一金”的问题。众所周知深圳物业管理行业的“两金”指的是“公用设施专用基金”和“房屋本体维修基金”。“一金”指的是国家规定的“共用部位共用设施设备维修基金”。早在1998年，财政部、建设部联合发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，明确规范了共用部位共用设施设备维修基金的收取、管理和支出，并使之成为了住宅维修经费管理的基本内容,但深圳19

5、99年在修订《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的时候，还是没有对原来条例中的“两鈔作出修改，再次以法律的形式确定了公用维修划分“两金”，这是目前全国唯一异类的规定，这个规定我们从1994年开始施行到现在已经施行了八年了，我们已经习惯了以不同的维修事项区分“两金”的使用。新的大法颁布后预计深圳的相关法律修订工作会马上开始进行，这就要求我们要迅速熟悉和适应新的法律规定。二、每位员工都需要以谨慎的态度对待日常工作，这不仅是企业管理的要求，它同时是法律的要求。物业管理工作涵盖着小区业主生活的方方面面，繁杂的事务决

6、定了在我们的工作当中，各类事件会层出不穷。由于相当一部分事件具有突发性、不可预测性和表现形式日益多样化，如何保证突发事件不至于给我们带来巨大的冲击和经营风险，是公司当前法律工作的重点。为了有效规避风险，减少和避免公司的经济损失，要求我们在日常工作中尽量做到少出漏洞、谨慎注意。在这里值得一提的是笔架山案件，笔架山的案件在行业内引起了前所未有的关注和震撼，这个案件所折射的很多问题，值得我们深入地思考。在这个案件的判决书中谈到：每个物业公司履行管理、服务的方式都会有所不同，但每个物业公司都必须要切实采取有效的措

7、施，认真履行最谨慎注意的义务。这个案件以案例的形式警戒了整个物业管理行业，首次确认了物业公司承担的法律责任的范围不再仅限于物业管理合同的约定，物业公司是否对事件的发生承担相应的法律责任，法律审核的依据将是物业公司的工作人员是否恪尽职守，履行了最为谨慎的工作职责。恪尽职守了，则可以免除物业公司的法律责任；反之，物业公司就应承担相应的法律责任。三、要求异地工作人员深入了解和掌握区域性法律的不同规定。跨地域发展首先要解决的问题在于消除不同地域间的法律和政策方面的障碍和隔阂。一旦不了解当地的相关法律和政策规定，以

8、习惯和想当然的做法去异地开展工作，有可能会给公司带来巨大的风险和灾难性的后果。以物业管理费为例，目前我国物业管理收费还属于政府指导价格，但在各地政府对物业管理费的指导标准和含义都会有所不同。在深圳由于价格控制逐步放开，物业管理费的标准通常由物业管理合同的双方直接约定就可以了，政府很少出面干涉，我们就放松了这根弦，但在内地的一些地方’政府对物业管理费的标准采取了严格的控制措施，这种控制措施独立于物业管理合同之外。假设我们在异地拓