上海某别墅项目策划2

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1、上海某别墅项目策划目录第一章：背景1-、広观经济与上海房地产市场1二、2001年上海房地产市场2第二章：上海别墅市场整体情况3一、上海别墅市场回顾和展望3二、上海别璽市场8三、上海别報市场的区域分布8四、上海别墅市场的价格区间11五、上海别鳖市场的供需状况12尺、冃前上海别墅市场的开发风险及对策13第三章：重点竞争市场研究14一、松江板块14二、水景別墅17第四章产品基地研究18一、地理位置及交通状况18二、基地资源及周边配套19第五章竞争分析20•、竞争的基准分析原则20二、基准竞争研究对木案的启示26第六章客源分析27一

2、、定位原则：27二、泄位：27第七章SWOT分析29、优势分析：29-〔、劣势分析：29:.、机会分析：29四、威胁分析：30第八章产品定位思考30•、项口的总体定位30-〔、木项冃的市场竞争定位：31第九章营销概念构想31••、思考方向•（丄推方向）：32二、思考方向二：39第十章整体开发推广的思考41一、整体开发理念的思考41二、关于项口整体推广的思考41二、分批推案思考42第十一章相关建议和思考43•、对单体面积的思考43二、对启型设计的思考43二、建筑立面及风格的思考44四、开发吋机选择的思考45五、对会所功能设置的

3、思考45六、智能化系统思考45七、新材料、新技术的应用46第一章：背景一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%,高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城帀的房地产市场发展创造了俱佳条

4、件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%,增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%,比上年提高2.9个百分点。2、城市建设的良性发展和人规模的基础设施投资，为上海房地产不断带來新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导总见，2001年3月上海市人民代表人会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其屮无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个小心”的要求。随着

5、“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%,增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。城市基础设丿施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%o市区2200万平方米的旧区改造工程启动

6、，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大帀政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已叨确指出，房地产业为支柱产业乙一。近年來，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟,更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。二、2001年上海房地产市场20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。在90年代中

7、期二三年的冋调整理后，在90年代末期伴随经济增长的加速，房地产市场急速冋升，放出巨量,2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销伟面积1422.4万平方米，二、三级房地产市场总体产生3254.2力平方米的悄量，表现出新的市场行情特征。1、市场供求两旺，交易再创新高2001年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其小：供应——全年批准预售面积1660万平方米，比2000年增加7.

8、1%成交——全年预售登记面积1832万平方米，比2000年增加26.1%2、供不应求局面全面形成2001年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：L104,全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓2001年，与预售总而积急剧增长同步，上海商品