刘睿的房地产策划

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1、郑州市万达•金水河畔策划报告第一部分：市场调研（略）第二部分：项目定位（略）一、项目开发条件（略）二、项目竞争力分析（-）项口资源分析1.规模资源。项F1占地400市，总建筑面积25万平方米左右，预计2000〜4000套房，居住人口0.7万〜1.2万人，在郑州属于中型开发项冃。项冃规模资源的优势在于发展空间大，可提供的产品多样化，配件齐全，对于销售主体的产品可大批量开发，对降低成本有利。2.品牌资源。项目是万达房产的连锁项nz-o万达品牌在市场上冇一定的知名度，特别是在郑州，消费者对万达品牌形成了产品品牌的认同，万达品牌前期发展的成果，获得了消费者的一致好评。万达品牌在郑州及各大城市遍

2、地开花，一个个万达的热销便是很好的证明。这些发展成果都是本项冃的重耍优势。结论：通过项目资源分析，项目的发展方向应适合于高价位、档次高的楼盘。通过对项目资源的分析，制定出挖掘和提升项目资源的策略，项目的竞争力才能充分发挥。（二）项目SWOT分析1.项口优势分析木项目规模屮等，品牌口碑好。木项目位于嵩山路与伊河路交叉口，这里交通方便，四通八达；市委、市人人都在附近；这里文化环境浓厚，北靠图书馆、博物馆、科技馆、郑州市青少年宫：这里环境幽雅，北临绿城广场，南靠金水河，河水清澈见底，河边绿树繁茂,一年四季常青植物给人赏心悦冃的感觉；西北方向是郑州著名的伊河路小学，冃郑州I•九中也在附近；步行

3、不超过十分钟的人型超市有华润万家、人商超市；这里是集优秀文化、优良交通、优质人脉、优雅购物、优胜休闲环境于一体的综合地段。2.项目劣势分析项FI附近缺乏锻炼身体的公共设施，现有市场总量和对较小，消费者投资观念还不够明朗。3.项口机会分析木项目靠近政府部门，靠近文化区域，附近有商业圈——中原商贸城，交通方便，这些都是促进房屋销售的利好因素；万达品牌在郑州已经有了良好的基础，品牌效应也能促进房屋的销售；该地段处于市中心，房屋升值空间大，能钓起购房者的欲望；另外，此处优雅的环境也能促进房屋的销售。1.项口风险分析本项目附近冇儿个正在开发的楼盘，如中原新城、溪山御府，都在热销中，这两个楼盘的销

4、售会对木项目楼盘的销伟带来风险；目前，房地产商从银行贷款的难度增加，这对木项目建设过程中资金需要带來闲难；目前，国家出台政策，抑制房价上涨，这些政策，可能对本项冃的利润带来影响。（三）项冃竞争策略1.挖掘优势和把握机会①利用规模优势，增加产品广度，完善社区配套。②利用品牌优势，以产品为基础，将万达模式渗透到项冃的每一处细节，树立领跑形彖。③利用区位优势和政府资源优势，挖掘、提升木项目价值。④利用现有的环境优势，规划生态社区。2.化解劣势和规避风险①储备现有土地，等半年后开工，少安新城、溪山御府开盘吋间错开。②加大宣传力度,让消费者先付10%〜15%保障金，到交房时，对于不买房的客户，全

5、额退还保障金。③加强团队培训和管理，加强本地化人才利川。④把握竟争对手的动作，采取与竟争对手不同的推广策略，不同的销售策略。3.结论根据以上情况的分析，万达地产围绕着“充分利用优势，将劣势有机地转化为优势，牢牢把握机会，冇效地解决问题”的核心思路，制定以下应对办法：①立足本区位项目，积极开拓郑州具他地域市场。②提供多种灵活的付款方式，如轻松付款、组合置业贷款等。③通过舆论宣传引导。④通过对附近优美生态、优秀文化环境的介绍，增强消费者的认同感。⑤通过相关活动、价格策略进行调控。⑥万达这次的楼盘会将冃标客户提升级别，将产品档次升华，将产品类型多样化。三、项冃定位分析（一）发展商定位（略）（

6、二）项目市场定位（略）（三）项目形象定位（略）（四）目标客户定位经过细致的调查分析，目标消费者的特征如下：①年龄：26〜55岁之间，主力人群位30〜45岁②社会阶层：私营企业主阶层、公务员阶层、企事业单位高收入者阶层、其他高收入者阶层①性別：以男性为主②面积需求:三房100〜120平方米，二房75〜100平方米分析结论：购房者需求最多的人群是私营企业主阶层、企事业单位高收入者阶层，其屮首期目标客户以月收入在6000元以上的人群为主，他们要求的住房面积通常为100〜120平方米。同时也要关注后期目标客户的购房需求，分析他们的消费特点。（五）项目价格定位1.定价原则以项目工程投资为基础，以

7、市场类比项目为参照，结合市场行情，符合国家政策，考虑购房者的承受能力，以高收入人群为主，预设合理的利润空间。2.定价方法①市场加权系数分析法②成本分析法3.基本定价位置好的户型，8000〜10000元/平方米；其他位置的户型，价格在6000〜8000元/平方米，另外，价格可视楼盘开盘时的销售情况而变化。（六）项目主题定位根据木项目特点及万达品牌的品牌效应，拟定项目以“刀达•金水河畔”为项目主题,本项目的宣传语：“城市・文化・牛态”。①“万达・金