柳州_温州商贸城推广策略

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1、柳州•温州商贸城商场推广策略柳州万丰房地产有限公司一、形象定位:1、经营定位：温州商贸城从地理位置上处于柳州市的传统对外商贸往来，以及整个桂中直至广西的物流重地。传统上以批发为主的经营方式，使本地区零售业的经营相对落后，并属丁较低档次的经营。此概念不可能于短期内因某项目而改变。据以上现状，本项目经营应由原来的“大型综合购物商场”转变为高档次的品牌代理批发商场。其功能集传统的服饰及皮具批发、零售与一体，同时具有先进物流概念的商业广场。经营范围：知名品牌服饰、皮具、化妆品、精品。2、消费群定位:根据以上经营定位，本项目的客户群由：“投资买家”与“自置经营买家”两部分组成。与原先的预测不同的是，批发

2、商场的单纯投资买家比例会减少。据敝司预测，本项日消费群的置业动机应如下：□成熟有实力的代理商，因手中有充裕资金，而投资自行经营行业，以图长远发展。□熟悉批发商场经营的人士，投资商业物业，以图租金回报与物业价值上升，退一步则可自行经营。□纯粹的物业投资客户，以物业的租金与升值作投资报，自身无经营能力。□大型商业机构如：銀行、民航、电信等。自置经营，作长远发展。由于资金充足，故需要最佳的位置以及大面枳的肺位。3、宣传定位:温州商贸城自始至今，一直表达出与温州贸易息息相关的信息。同时，使人感到温州人的精明、务实、敢为的经商理念。在这种全国闻名的''温州文化”影响下，木项目利用吸引温州企业的优势，作形

3、象宣传定位。其次，如下：◎全国范内招商，品牌代理商为重点为形象。◎栅州一温州两地贸易的桥梁。◎万丰房地产有限公司全力打造，继广州白马商场，杭*1之后的大西南商贸中心。◎二层为重点招商温州知名品牌。二、经营模式:1、功能划分：首层：◎国内知名品牌服饰皮具代理。◎大型商业机构营业厅二层：◎温州名优产品专层三层：◎化妆品及精品◎休闲餐饮、知明快餐连锁店2、经营管理:本项目应自行成立经营管理公司，此方面计划与原有计划相同。但经营管理公司的操作范围有一定改变。管理模式如下：◎由经营公司统一对外招商。◎代理业主的租赁业务。◎保障商场的经营档次。◎对商场货物运输的各种渠道提供安排。◎代亦商场内业户的各顶手续

4、,ffl:::商登记、注册、广告发布等。3・物业管理配合:此方面除按前期敝司所提供的《物业管理方案》夕卜，因商场经营改变而增加的有如下方面：◎针对批发经营，停车场需要提供临时车位的数量。◎重点管理因批发行业而带来的闲集人员。◎提供有限的少量货物存放服务。二、推广策略:1、宣传卖点：◎统一经营管理，全国招商。◎柳南新商圈，柳州市政重点项目。◎商捕50%对外筠售,50%自行招商。◎招商、筠售同步，保证开业。◎引入先进智能化管理，提升传统批发商场概念。◎雄踞飞鹅一、二路交汇点，金三角位置。◎重点引入温州名牌企业的经营理念。2、推广重点:本项目推广重点在于体现商业氛围与发展前景方面。自身形象的推广重点

5、则在于体现高档次以及跨区域性的覆盖面。从项口口身的经营，结合大环境的有利因素，体现项日将來的发展前景。!1!近阶段客户情况小结1、入场客户数量。自春节后到访客户的总数为541组。到访的高峰期集中于2月25日至3月2日展销会期间。2、客户获知媒介方到访客获知项冃媒介主耍有两大来源。1、报纸广告2、途径客户由于本项目开盘至今在媒介投放方血的策略偏重于报纸广告。所以到访的客户大部分是通过报纸获知项目的销售信息，而另一部分则是来源于本区及附近区域的途经客户。3、来访客户的区域性节后至今來访客户区域方面仍然是以本区为主，原因在于周边批发市场的商户对项目的关注程度极高。4、客户投资取向到访的541组客户中

6、单向选择商铺的有285组；单向选择公寓的有158组；作双向选择的客户有98组。从客户的投资取向情况分析，客户对本项目商场部分的关注率明显优于本项目的其它产晶。此种情况对项目的下一阶段的推售计划教为吻合。5、客户接受价格的幅度：据数据统计显示商场部分客户接受价格的幅度为：首层：27000%/m2二层:15000元/itf三层:10000元/nV6、需求面积的比例：在面积需求方面到访的客户需求的面积在10—30itf的占约45%,需求面积在30—60的占约30%,而需求60—100m2的占约25%,而需求在100m2以上的只占入场客户总数的5%左右。7、客户反映问题：1.商铺面积过大首期的金额难以

7、接受。提问55人；为此不成交10人2.实用率太低不能接受。1.商场的均价过高（首层2.9万）。1.要与周边的项目对比。2.商场部分是否会实行反租。6.按现时商场的价格及实用率计算价格超过6万，投资客户对租金回报不乐观。周边“华丰”等首层商铺按实用面积计算每平方米租金为150-200元/月；五星附近250元/月左右（柳州现时出租商铺都以套内面积计算）。买家主要是对区域的发展前景感到担忧。7.认为没有