国际酒店集团区位选择策略

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1、90多年以前，被人们裨为酒店大师的美国酒店联号Z父一一埃尔斯沃思•斯塔特勒认为，对任何酒店来说,取得成功的三个最重要因素是地点、地点、地点（Thethreemostimportantele-menuinanyhotefssuccessareLocation,Location,location）。也许这位酒店大师的话有点夸张，但不可否认，随着旅游业的飞速发展，处于优越地理位置的酒店在日趋激烈的市场竞争中显示出来的市场竞争能力和影响能力，是一些区位较差的酒店难以匹敌的。纵观近年来所评选出來的世界最佳酒店，可以毫不夸张的说，优越的地理位宜是其成功的一个重要因素。80年代初，一些大型的国际

2、饭店联号的总裁、总经理所确定的评选世界最佳饭店的十条规定里，就有一条明确规定：“地理位置的选择要十分恰当，最好是在商业繁华的中心区，以方便客人的各项活动。”事实上，国内的一些著名酒店（如广州白天鹅宾馆）以及国际上一些著名酒店（如曼谷东方人酒店）对地理位置的精心选择简肓令人叹为观止。其中最具代表性的是1991年和1992年连续两年被评为世界最佳饭店Z首的香港丽晶大酒店。一、酒店集团对位置的理解（一）区位因索酒丿占建设的历史可以追溯到很久远的年代，已出土的埃及古墓的图画中记载，最早的酒店（古时多称客栈）出现于意大利南部的旅游胜地庞贝和黑古拉宁。当然，因为古代交通工具的落后，不可能产生大

3、规模的流动人群，客栈建于旅游胜地，只是与今天对酒店选址的菜些要求相巧合也说不定。然而，随着新的交通工貝-的出现和交通的发展，酒店地理位置的选择开始形成一种区位趋势。m至i8世纪，酒店主耍分布在马车骆站或海港城镇。二十世纪早期火车是长途旅行的主要交通工具，因此人量酒店布局在火车站附近。zo世纪5（）年代至6（）年代，随着洲际公路网的出现，假LI酒店的创立者威尔逊利用区位优势吸引使用汽车旅行的商务散客及家庭旅游者。70年代，油价的上升及恶劣的公路条件大大减缓了汽车酒店的增长，同时因为乘飞机旅行越來越普遍，尤其是随1958年喷气式飞机的出现，促成了机场成为除公路外的第二重要的酒店地理位置

4、所在地。酒店的经营成败在相当人的程度上取决于它的位置与交通干线、工业区、城市中心或旅游区的关系。因此，酒店地理位置的区位选择是至关重要的，必须求助于专家來分析预想设点地区的社会、经济、文化和旅游环境。同样，也必须估计到竞争的情况（价格、优点、缺点等）和需求量（工商业人士、旅游者、大小会议等等）。在考虑酒店区位的时候，要结合酒店的类型。酒店地理位直的不同，往往决定了宜建何种类型的酒丿占。加拿大学者弗兰克•戈（FrankGo）认为:酒店可以根据其所在的地点区分为:城市中心酒店、近机场的郊区酒店、公路沿线酒店、海滨酒店和度假地酒店。酒店投资者必须根据专家的分析选择合适的地址，以便因地制宜

5、，确定拟建酒店的类型。此外，还应考虑当地洒店业的总体情况。在一个确定的区域里提出建店的问题以后，必须分析该区域酒店业的总体情况及具发展趋势，这对酒店投资者是非常有益的。“同行密集客自來”。这是古时的经营之道，对今天的许多行业仍然适用。但对酒丿占业来说，酒丿占的投资者在确定的拟建酒店位置时，必须考虑周围冇哪些酒店是直接或间接的竞争对手，而几必须分析竞争对手的优势和劣势，因为酒店业的客源市场相对于其他行业来说会显得供给不足。如果拟建洒店周围已建成或在建洒店的数目就已使客房岀租率不足，投资者除非有足够的把握凭借口己的酒店设备设就和服务质量从其他酒店吸引足够的客源，否则，酒店就耍重新考虑选

6、址，以免造成投资损失和酒店之间的恶性竞争。（二）环境因素拟建酒店地理位置周围的环境，对酒店的经营有着极大的影响。通常来说，城市中心酒店周围的环境往往是商业区、居民区或者文化区。而郊区酒店、海滨酒店或公路沿线酒店周围的坏境往往很难定论。如纽约曼哈顿的第五大街，在立着世界上许多著名的金融屮心，办公楼林立，为周围的酒店提供了相当数虽的商务旅客和会议团体。当然，如果拟建酒店周围有大型零伟商店，则能为住宿者提供购物消遣的场所。总之，周围地区的繁华，能增强酒店的市场地位，对酒店的客房出租率、房价、餐饮销售额都会产生有利的影响。交通也是环境因素中的一个重耍组在部分。任何酒店都受交通的影响，交通方

7、便与否，肓接影响客人对酒店的选择.而且在影响拟建酒店地理位置的所有因素当屮，交通是最具有影响力的。因此,确定拟建酒店的地理位置吋，投资者必须考虑酒店•需求客源产生点Z间的距离,以及当地的交通方式。就现在的交通方式來说，主要是火乍，汽车、飞机和轮船。对位于城市屮心的酒店來说，住店者多为商务客人，因而首要的考虑是酒店与机场、火车站、汽车站或码头之间的距离。距离这些地点近且可进人性程度高的酒店在竞争屮往往处于有利地位。此外，酒店的客源除了外地的旅游者外，还冇当地的屈民，故必