东圃项目策划书

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1、东圃商业项目策划初稿（可行性报告）东圃商业项目位于天河东圃大马路，现为广州交通集团物流公司地块，总占地18000m2,其中建筑占地15000m2,广场占地3000m2。、区域概况广州城市中心东移战略的实施，天河东部地区成为新的开发热点，大型楼盘在东圃周边纷纷涌现,骏景花园、天朗明居，中海康城、旭景家国、美林湖畔花园，汇友苑、东圃广场等等，以东圃为中心的天河又一个中心区已渐显雏形。二、商圈划分根据该项目所处地理位置以及周边道路交通状况，其核心商圈为车陂路以东，为广园东快速干线以南，东环高速公路以四，黄埔大道以北所围成的

2、区域。该区域内所内步行到项目所在地所需时间最高不超过15分钟；辐射商圈可扩大车陂路以西，东环高速公路以东附近，骏景花园、天朗明居、羊城花园等大型住宅区，以及珠江以北，以及黄村等区域。三、周边道路交通状况1、道路状况项目商圈内主要道路路段的情况如下表:道路走向路面宽度隔离带行人天桥、隧道道路功能中山大道东西十车道6Oin有无交通主干道东圃大马路南北四车道30m无无交通干道黄村西路南北四车道30m无无交通T•道东圃二马路南北二车道20m无无交通干道车陂路南北四车道36m无无交通干道2、状况分析项目周边公交线路很多，共有1

3、8条公交线从中山大道经过，具体线路情况见下表:公交线路起止站点平均候车时间23锦城花园一吉山村541（长）火车东站一奥林匹克体育中心650越秀中一黄埔港5139东圃客运站一海珠客运站7210广州火车站—南岗总站6214流花车站一新塘总站4224广卫路一小新塘总站4240云台花园一黄埔港总站5242广州火车站一经济开发区3245动物园南门一广州科技城6269广艸

4、火车站—东圃5296南湖游乐园一奥林匹克体育中心5298广州火车东站一穗港码头4515广州火车东站一东圃汽车总站4548昌岗路总站一世界大观总站6549解放北

5、总站一世界人观总站7560南岗仓头一麓湖路6561麓景路一开发区5883横福路总站一保税区总站33、近道路车流、人流分析项目周边邻近道路车流、人流的情况见下表:道路人流量（10分钟）流向车流量小车摩托车公交车货车中山大道北侧140由东向西1781254353中山大道南侧60由西向东1461313732东圃大马路507南北双向143181226黄村西路380南北双向1021571224从上表可以看出，项目的所处位置为东圃地区中心,四周无论是人流和车流都很大，车流量中以小汽车与摩托车为主，说明该地区驶车量多为生活用车，同

6、时行经的公交车也非常多，居民岀行非常的方便。另外，我们在调查中发现小车当中出租汽车占相当一部分比例，大概占所统计小车中1/3以上，说明该区域居住人消费观念较为现代，消费能力强。!1!、人口状况项目商圈主要是以车陂街和东镇内为主，商圈内常住人口为8万人左右，流动人口将近7万人，总共15万人左右。人口构成较为复杂，政府公务员、企事业单位白领、外来经商者、外来务工者都具有相当的比例。©人口区域与数量分析根据商圈的实际情况，我们大致可以把商圈分为四个区域:A.核心商圈中的中山大道西以rrw区域此区域中的东圃大马路为东圃镇上最

7、繁华的商业街,商业气氛浓厚，人流量大，虽然大型房地产项目较少,但东镇上60%以上的木地居民均在此区域，就是将近5万人口。我们从镇政府中了解到，当地居民人均收入相当高，平均每月有6000—8000元左右，有相当部分来源主要为出租房屋所得。另外，此区域还有相当大的外来务工人口在此居住，估计有3万人左右。每月收入1000-1500元左右。一旦我司进入，此区域将是我司销售额的主要来源。B.核心商圈中的中山大道西以西区域此区域相对于中山大道以南的人口相对要少，但此区域一方面还是有相当部分的本地居民，消费能力强，人口将近2万人;

8、另一方面,这边有东花园、智景花园、旭景花园等多个房地产项目，销售大部分已经接近尾声,估计人口2万人左右，主要以政府公务员、企事业单位白领为主。B.次极商圈中的车陂路以西附近区域此区域当中有两个大型房地产项目，一个是合生创展兴建的骏景花园，规划7000户，现已入住4000户，另一个为富力公司兴建的天朗明居，规划3000户，已经入住2000户，另外还有几个小型楼盘，人口大概3万人左右。从我们实地调查了解的情况来看，此区域的人素质较高，收入来源稳定，月收入4000元以上，以在市中心上班的年轻白领为主，有非常强的购买力，对商

9、场的档次和气氛也有相当高的要求。但由于此区域离项目所在地点有一定的距离，且离“好又多”相对更近，又在“万客隆”核心商圈内，需要使用一些策略才能吸引此区域居民。C.商圈内其它区域商圈内其它区域包括黄埔大道以南的新涌口、文庆围，东环高速以东的黄村，以及远洋明苑、羊城花园等，人口3万多人。应该说这些地方离项目所在地较远，前来购买人数相对较少。但是由于