上东锦城地产商业规划(打印稿)

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1、上东锦城地产商业规划2007-2讨论内容1一、商圈简析二、地块功能定位三、项目定位四、业态组合五、品牌定位六、招商规划一、商圈简析1、我们在哪里？LDCL010209BJ(GB)-planningkickoff2上东锦城次级商圈核心政商务圈一、商圈简析3结论：上东锦城位于淮南商业次级商圈的边缘上东锦城位于淮南政、商务区一、商圈简析42、我们要到哪里去？生态（公园）旅游+大通发展规划+政务新区拓展+便捷交通淮南未来的中央商务区（CBD）一、商圈简析52、我们要到哪里去？中央商务区完全可以承载高端商业的购买力！项目周期说明生态旅游成型3-5年大通区域规划2-3年

2、政务拓展3-5年商圈扩展2-3年高端零售业盈亏平衡3-5年在城市核心商业圈高端零售的盈亏平衡需要2-3年一、商圈简析62、我们要到哪里去？高端定位：符合项目的地块价值、企业品牌和市场需求。招商矛盾：1、对时间成本认知：开发企业进行地产商业运营的目标是使物业增值，塑造企业品牌，创造经济和社会价值。高端零售商的目标是在尽量短的周期内持续盈利。2、市场位置：全国每年3000万方新增商业地产开发量，使得零售商有足够多的选择机会，商业地产运营属性为输出商业资本方市场。2006年累计实现商品销售总额107.89亿元，增长15.4%；零售、餐饮、娱乐业迅速发展。城镇居民人均

3、可支配收入突破万元大关。一、商圈简析73、我们怎么去？（1）通过与商家深度沟通我们获知，在时间成本较高的情况下，高端商业需要体量自建中高端系统商圈。（2）通过一系列招商运作，我们积累了目标客户，为快速调整启动奠定了坚实基础。结论：目标不变---高端定位，突出形象，兼顾经济效益和社会效益。需要调整的是在现有板块条件下利于成市且赋予生命力的高端业态及其科学组合。讨论内容8一、商圈简析二、地块功能定位三、项目定位四、业态组合五、品牌定位六、招商规划二、地块功能定位9区域生活配套中央商务配套生态公园旅游配套二、地块功能定位10明日之星金牛市场供需地块优劣高端零售业态组合满

4、足市级高端消费服装服饰奢华需求（精品百货+高端超市）高端体验业态组合满足市级高端消费商务及周边生活需求（商业配套+政务配套+区域生活配套）讨论内容11一、商圈简析二、地块功能定位三、项目定位四、业态组合五、品牌定位六、招商规划三、项目定位12A区B区C区三、项目定位13项目定位是需迎合板块功能，并充实满足其需求才能持久经营！中短期内需要依靠项目自身的影响力打造商圈。三、项目定位14区域生活配套中央商务配套生态公园旅游配套便捷日用品金融服务、通讯服务、商务会晤、品质休闲食、住、娱商务娱乐三、项目定位淮南中央商务休闲区CBA(中高端体验消费经济定位）集购物、休闲、娱乐

5、、餐饮、金融于一体，是淮南少有的的现代化政务商务休闲中心1、功能定位16三、项目定位东区沿街商铺：服务上东锦城业主及大商客户和周边常住居民的日常消费和服务社区配套商业街。A、B、C区：辐射全市的区际休闲娱乐商务中心，淮南第二商圈。2、产品定位17三、项目定位能够引领消费趋势，配套完善的区际商务中心；能够辐射全市的休闲娱乐购物之城；规模适中，品类集中，品牌云集，品质优胜生活之城。3、形象定位18三、项目定位对上东锦城公寓项目及大户型余房产生强劲的推动力；本项目销售和招商与居仁村商业物业同期联动开展，打造规模营销效应，借势且集约销售和招商资源。4、项目营销价值定位19

6、三、项目定位上东锦城大商招商项目成功引领了淮南住宅消费和商务休闲新观念，在景观上注重造景及广场配套提升建筑品质，在建筑上融合发达城市前沿理念，同时吹响了生态地产在淮南乃至安徽的地产业的激情号角，翻开商业品牌地产的崭新篇章；满足了淮南日益高涨的商务休闲消费需求，引领了现代消费潮流，造就了淮南的中央商务区即淮南第二商圈。5、社会价值定位20三、项目定位上东锦城高尚社区的高端定位突显了淮南市民对住宅高品质的追求；上东锦城商业部分的招商运营为淮南政务和商务提供了优良的服务平台和沟通平台，有助淮南投资环境的提升；上东锦城商业部分的招商运营为淮南市民提供良好的休闲娱乐购物空间

7、，为他们提供时尚、品质生活的价值理念。6、文化价值定位21三、项目定位上东锦城高尚社区的高端定位突显了淮南市民对住宅高品质的追求；上东锦城商业部分的招商运营为淮南政务和商务提供了优良的服务平台和沟通平台，有助淮南投资环境的提升；上东锦城商业部分的招商运营为淮南市民提供良好的休闲娱乐购物空间，为他们提供时尚、品质生活的价值理念。7、文化价值定位讨论内容22一、商圈简析二、地块功能定位三、项目定位四、业态组合五、品牌定位六、招商规划23四、业态规划层数面积层高备注-1F3829.09㎡4.2m沿街商铺及公寓顶层1F4209.13㎡5.5m2F4629.12㎡4.8m3

8、F4650