成都锦城芳邻社区商业中心定位及规划要点11648416280

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1、标杆项目借鉴部分

2、社区商业开发案例分析锦·芳邻里总建筑面积：27820平方米楼层：5（含负一层）地址：成都市下同仁路发展商：四川锦城置业一、项目基本情况锦城芳邻项目位于西南中心城市成都下同仁路，毗邻闻名中外的宽窄巷子，项目以复合地产的名义在成都市场上脱颖而出。有别于广东金业地产最先提出的“复合地产”概念，锦城芳邻所倡导的复合地产建理在对成都城市文化的理解之上，整个项目由空中OFFICE、锦.芳邻里（暂定名）、芳邻美居三个拥有独立功能的部分共同组成的。项目在建筑设计上充分运用了中国传统建筑语言，外立面设计

3、具有浓郁的成都地方特色。整体广告诉求上，开发商紧紧追随宽窄巷子改造的东风，以“风尚建筑群”为诉求重点，吸引了一批文化素质较高、迷恋本土文化的中产阶级。本次招商的重点是位于芳邻美居外围的裙楼商业芳邻里。由于其体量较大，又位于中心区，具备打造外向型社区商业的可能性，因此，本案着重从成都整体商业环境出发，重点调查与项目接近的春熙路-盐市口、骡马市-西大街两个核心商圈和几个知名社区商业项目的销售、招租、经营状况，以确定本案的定位及盈利模式。二、成都商业环境调查1、成都市核心商圈发展分析成都是四川省的省会，西南最

4、大的商业城市。成都的商业发展有较长的时间，目前已经形成多个商圈。其中城中是成都市商业最为传统的核心聚集地，是城市商业气氛的主要所在。城中的商业项目显出各项指标都是最高的趋势：项目数量最多、分布最密集、价格最昂贵、体量最大（无论单体还是区域总体）。同时，由于这数项之最，城中的项目也是相对其它方位区域销售压力最大，销售周期最长的。以春熙路-盐市口、骡马市-西大街这两个传统商圈最为著名，其价格也最高，商业历史也最为悠久。1.1春熙路-盐市口商圈分析春熙路是成都最繁华的商业街，也是中国大陆最知名的商业街之一，由

5、春熙东路、春熙西路、春熙南路、春熙北路四条步行街组成。同时春熙路通常被作为以其为中心的春熙路商圈的简称。春熙路商圈则是指总府路以南、上东大街以北、红星路以西、盐市口以东的约0.4平方公里的地区的统称，是成都老城区三大商圈之一。盐市口地处成都市中心，东以南新街、走马街为界；南以学道街、古卧龙桥、新光华街为界；西以人民南路一段为界；北以东华正街、总府路为界。面积为1.04平方公里，业态以文化、商贸、宾馆、娱乐为主。由于地理位置极为靠近，地产界一直将春熙路、盐市口视为同一个商圈，虽然目前两大商圈还未真正合并，

6、但其合并的日期已经不远了。1.1.1春熙路-盐市口商圈辐射范围作为西南地区首屈一指的商圈，本商圈主要辐射全成都七区十二县，以及周边的德阳、绵阳等诸多二级城市。在本次调查中发现，每100人中有40人来自成都地区以外，其中有60人来自省外，可见春熙路一带的商圈在全国范围内均具有辐射力、影响力。春熙路-盐市口商圈辐射范围分析6201.1.2春熙路-盐市口商圈主要业态分析同成都市的其它商圈相比，春熙路的最大特色在于汇集了众多品牌的各类专卖店、以及拥有众多的中华老字号商场，是外地游客和本地白领偏爱的购物地点。当然

7、，春熙路商圈中也不乏大型商场、酒店等。春熙路-盐市口商圈主要业态分布业态品牌王府井、太平洋、仁和春天、成商、九龙广场、伊藤洋华堂、西武百货（在建）、群光百货（在建）、人民商场、百货大楼、摩尔百盛、北京华联、香榭里百货、盐市口百货类（高中低档兼备）广场、新中兴品牌商业广场、大业百货、明都大厦、九龙广场、泰华时装批发城、国美商场、成百超市王府井超市、伊藤洋华堂超市、好又多大业店等传统餐饮钟水饺、赖汤圆、夫妻肺片、韩包子、龙抄手餐饮类西式餐饮麦当劳、肯德基、必胜客、哈根达斯、曼联餐吧文化娱乐锦城艺术宫、西南影

8、都、太平洋影城、四川书市、西南书城其它亨得利钟表店、精益眼镜行、胡开文文具店、凤祥楼（珠宝店）、成都同仁堂大型酒店假日酒店（5星）、凯悦酒店（5星/在建）、四川宾馆（4星）、新良大酒店（4星）、紫薇酒店(3星)1.1.3春熙路-盐市口商圈经营状况分析本商圈内的百货业、超市、餐饮业等各类经营者均有巨大的销售额。根据抽样调查显示95%的经营者表示满意。以王府井为例，其百货卖场3万平方米，销售额近三年分别为：5亿、6亿、7亿元人民币；超市卖场1万平方米，近三年销售额分别为：1.8亿、2.2亿、2.8亿元人民币

9、。伊藤洋华堂近三年销售额分别为：4.5亿、5.8亿、7.5亿元人民币。1.1.4春熙路-盐市口商圈物业租金状况（见下表）业态租金水平代表项目伊藤洋华堂营业面积5万平方米，年租金400多万美元；王府井百货营业面积4万平方米，年租百货1-7楼均价50-80元/平方米.月金2400万人民币；太平洋百货租金60元/平方米·月。1F:100-200元/平方米.月春熙路上的班尼路、美特斯邦威、真维斯等专卖店店铺2F:80-180元/平方米.月必胜客为1