西丽片区住宅市场研究

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1、西丽片区住宅市场研究第一章片区概述一、片区总体概况本报告所指西丽片区是指北环以北的南山行政区域，即原西丽街道办事处辖区范围（现在分成西丽街道办事处和桃源街道办事处）。辖区地势北高南低。北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。区域内有林地而积2万多亩，森林覆盖率达75%以上。水资源丰富。气候属南亚热带海洋性季风气候。气候温和湿润，植物全年生长。年平均气温22.2C,一月平均气温14.0C七月平均气温28.5Co年均降水量1800毫米，适合居住。二、片区土地利用现状及特征目前，西丽的物业大致呈现四个区域特征：（-）北环大道与广深高速公路之间的带状区域该区域自西向东排

2、列着直升机场、市第五工业区、松坪村和高发沙河工业区等。区域物业以工业厂房、职工宿舍、公寓等为主。（-）高速公路以北，沙河西路以西区域这里是西丽城中心区，以老住宅区和城乡集资房、农民自建房为主，也有一些小规模的商品房，依靠镇内居民慢慢消化。该区域物业已基木成形，配套相对成熟，环境较好，分布有东江百货、人人乐等大型购物市场。（三）龙珠大道两侧的三角形地带龙珠大道南侧是微利房小区桃源村和龙辉花园，北侧是商品房相对集屮区域，该区域是目前开发较热的区域，但片区内的农民自建房影响了片区整体形彖。（四）西丽水库东部地区该区是深圳的旅游度假胜地，物业分布以度假村、疗养院、别墅山庄、酒丿占等为主，相关

3、商业配套较好。从目前在建的几个项目看，用地主要集中在龙珠大道北侧红花岭山脚下的区域。有多个项目已经完成圈地，部分在建设中。四、片区住宅市场发展西丽土地储备充裕、门然环境优美，山青水高，空气清新，是发展郊区住宅的理想区域。目前，四丽镇的房地产市场处于起步阶段，商品房市场还不太成熟。区域内建筑以微（福）利房、城乡集资房和一些农民自建房为主，虽然当前市政配套设施述比较缺乏，但随着区域常住人口的增加，改善的速度是相当快的。随着多个政府微利房社区落户西丽镇，包括打前深圳规模最犬的桃源村、龙辉花园、松坪村等大型微（福）利房区的建造和水木华庭、金盛苑、城市假日、南国丽城等商品房的推出，都给西丽带来

4、了巨大生机与活力，西丽的房地产市场开发已经启动并正在走上快速发展之路，同时处于城由发展的需要，政府对原先规划的留仙村规划作了修改，同吋将南山体育屮心和西丽大学城建设选址在西丽，使得区域发展前景广阔。五、片区各项配套设施现状（-）人文生态景观与休闲场所野生动物园、塘朗山、羊台山西丽湖度假村、龙辉康乐中心、文化公园，西丽文体中心三大主题公园：河滨公园、体育公园、塘朗山森林公园（二）文化教育设施西丽图书馆新华书店（沙河西路）高等职业技术学院、亚太国际（深圳）学校、卫生学校西丽中学、西丽二中、松坪中学、桃源中学，实验学校西丽分校西丽小学、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学西丽幼

5、儿园、龙联幼儿园、龙都幼儿园、桃源幼儿园（三）医疗保健设施西丽人民医院，珠光保健院，龙珠医院（在建），留仙医院，麒麟山疗养院。（四）商业服务万众城百货，万得福超市，天天商场，华润万方超市，吉康电商场，龙辉商场，宝珠商场、西丽百货商场，美康百货，人人乐商场、统球顺景家居广场、万住百货（宝珠花园）。西丽图书文具总汇，西丽家私城，金马家私城。沙河菜市场，新围菜市场。宾馆酒店：金源宾馆、利群宾馆、金香江家具休闲娱乐：丽珠足部按摩中心等（五）金融、邮政农村城市信用社，中国银行，发展银行，招商银行，农业银行，工商银行，三峡证券，邮政等机构设施分布于片区内。六、片区交通组织现状西丽镇地处南山区北片

6、区，虽地理位置稍偏，但道路还是比较通达，公交车辆将西丽与特区各区相连接。根据出规划与国土资源局10年前制定的西丽地区路网规划（含桃源街道办），西丽片区的道路骨架为“二横三纵”。“二横”是龙珠大道茶光路、留仙大道，“三纵”是沙河西路、石鼓路、同乐路。但西丽现在的市政干道仅有南北贯通的沙河西路，而留仙大道、龙珠大道茶光路均为“断头路”。而且西丽大转盘由于设计不合理，常常发生堵车。近期由于大学城的建设，南山政府已经开始在整治西丽的交通状况，包括在龙珠大道上増设红绿灯等，相信不久片区的交通状况就会有所改观。七、片区S.W.0.T.分析（一）优势分析1、环境优势2、土地优势3、价格优势4、规划

7、、政策优势（一）劣势分析1、当前片区环境太差，知名度还是不够。2、个别路面和西丽环岛需要改造，堵车现彖时有发生。3、大部分资源还没有得到很好的开发。（二）机会分析1、大学城的建设2、南山体育中心的建设3、塘阴山等郊野公园的开发4、地铁5号线的带动5、西部通道的利好（三）威胁分析1、后海片区仍在高速发展。2、撤关的影响仍然存在第二章片区城建及规划一、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程（一）大学城深圳大学城选址在南山区西丽塘朗地区，总体规划面积为10平