--东苑-世界策划书（4）

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1、**东苑*世界策划书（4）1、个体与私企业老板该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。且在长期的经营过程中对"功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住+度假+投资”概念的理解高于其它行业人士。2、文、教、卫圈人士该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式,生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量。对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平。该群族是本项目期望的目标客户。3、外企、合资企业高级职员在**市虽然这一群族人数并不太多，但**市发达的工业

2、重地及便利的外贸港口，对他们还是具有很大的诱惑力。细分如下：企业业主高级职业经理人高级技术人员该群族是本项目主要目标客户。4、政府公务员虽然在**市该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下再拥有度假公寓基本是不可能的，只有一个因素,就是“灰色收入”。因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。5、退休人员该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。该群族都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住环

3、境的要求高于一切。该群族也是我们项目的目标客户。第九节价格定位定价原则：市场无形，定价有道定位：平层住宅：1360元/M2——1606元/M2多层住宅：1460元/M2——1716元/M2连体别墅公寓：3800元/M2——4500元/M2商铺：3100元/M2——3875元/M2一、价值取向房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。成本价值取向：

4、项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。二、定位分析对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响消费心理。因此，对项目价格定位的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依据来制定本项目的基本价位。在此基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造成成本的增加，但价格可随之有所上升

5、。项目评价模式的因素构成及风险分析：1、目标客户群的数量：少量一般较足充足2、目标客户群的需求程度：不强烈一般较强烈很强烈3、目标客户的交易资金量：不足差不多足够有余4、开发商品牌及资金实力:不足有差距相当有余5、政策环境:不利较有利无影响有利6、同档竞争:不利较有利一般不激烈7、硬环境:不适合一般较适合很适合从以上、、、选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的**市的市场价格现状，参照**市房地产低价位的市场因素，分别以1200元/M2、1500元/M2、1700元/M2、1850元/M2四个价位进行综合评价。

6、从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25%—35%，即对照相应的安全性当量值为一，对应图中的单价值为1350元/M2—1850元/M2□在这个区间按**市的建筑成本基础上提升10%—15%来开发本项目。根据以上理论分析和**市、**市场的价格差异性，而对**市的目标客户，合理平均单价定位1650元/M2,毛利润率约在34%。项目成本控制定位一一平均单位成本控制在1000元/M2之内。以上是按理论的安全模式推理的结果。是为开发投资风险降低的一种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照**

7、市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析，对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识。并根据这种分析的价格定位结果，1650元/M2的均价，最高价也不会突破2500元，对**地区的目标客户应具极强的诱惑力。本项目由于前期在价格定位上有过失误，在**房地产市场上有一定的负面影响。因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价1650元/M2来作为我们的均价。建议开发商在促销期按平层1420元/M2,错层1560元/M2的均价公开销售。第三章项目整体规划思路与建议第一节规划主导思想一、课题一--规

8、划中力求达到的目标我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静？是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？在本项目中，力求营造一个这样的