青岛东苑绿世界策划书（精）

《青岛东苑绿世界策划书（精）》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、青岛东苑绿世界策划书第一章项a概况第一节：项ri区位分析一、区位木项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处兰州沔建材、家装一条街屮段，现冇建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于山东省东部的黄海之滨,胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。木项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未來的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。二、经济指标（原规划指标）1、规划用地总面积:12567

2、4M22、总建筑面积：114277M2多层住宅建筑面积：55313M2小高层住宅建筑面积：10750M2联体別墅建筑面积：25968M23、居住总户数：754户4、绿化率:35.8%5、容积率:0.98第二节：项目SWOT分析一、优势S1、自然环境木项目地处胶州币兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。2、交通环境木项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡锁，加强了本市于与周边各城锁之间的交流

3、。二、劣势W1、城市配套虽然本项11具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相対滞后，因此,本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致木项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。2、项目遗留问题本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局而，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观里，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为木项目前期销售增加了难度。3、开发商品牌开发商虽在上海市场冇一定的知名度及声誉，但在本地属外來开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将來项H开发及

4、销售产生较人影响，导致销售成本及宣传成本的增加。4、交通状况虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。三、机会点01、政府规划开发利好因素胶州市政府提出将本项11周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。2、地理区位优势0前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较人的发展趋势。因此，此时介入胶州币地产M场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-…需求"，便可以抢占”先机”。3

5、、客户资源充足多年來房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了人量的客户资源。4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度I比界著名企业纷纷落户胶州币，包押湘:界著名跨国公司ABB、美国DOLE徳国DEGUSSA韩国HYUNDAI海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。5、工业开发区汇聚了人气胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带來人气的上升，而木项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。四、风险T1、市场因素

6、从11前胶州市的房地产市场看，项H竞争同质化严巫，已引起许多开发商的巫视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品'‘差异性”的重要性或迅速模仿。那时，木项目还是具有一定市场竞争的风险性。2、自身因素本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形彖-…品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。五、综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应历场，顺应消费者的心愿，幣合与项目冇关的各种要素，运用利慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品

7、，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给-…需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。第二章定位策略第一节定位耍素分析1、区位利好因素分析木项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。來填补胶州房地产市场空白，以田园山水的"然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居”的双重魅力來吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者•而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济