81栋营销策划报告

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1、81栋营销策划报告81栋营销策划报告打造相城区湖畔墅居时代的智能标杆——享受现代科技带來的真止智能化家居生活缘起随着生活水平的提高，人们对生活质量的不断追求，人类对居室环境也有了很高的要求。未来学家沃尔夫•伦森曾说，人类在经过农耕、工业、电气化等吋代后，将进入关注梦想、精神和生活情趣的新社会。1984年首栋智能建筑在美国康乃迪克州哈特佛山出现，全世界争相建造智能家居的序幕也从此揭开。未來家居、建筑将在不断智能化中得到最充分的发展。智能吋代的到来，开启了现代家居生活新篇章。清晨，窗帘迎来第一•缕阳光后，欣然拉开；晚饭后，坐在沙发上，看着娱乐机器人和您的孩了一，起学习玩耍，幸福的喜悦萦绕

2、在您心头……这种美妙景像既不是电影，更不是梦幻，现已经实实在在來到您的面前！品牌策略营销推广客户分析竞争定义产品分析项目基本认知区域别墅市场分析竞争个案分析企划表现费用预算项目基木认知项目位于江苏省苏州市相城区黄最镇，春秋路以南、春申湖以北。西侧为五星级春中湖度假酒店。规划用地呈L型，境内地势北高南低，平均高度较外围道路低1米左右。场地北面为春秋路30m绿化带，西南两侧紧贴春申湖，环境优美。项目规划总用地面积133434nf,总建筑面积1007481>.3m2o居住总户数428户，容积率0.63,建筑密度19.98%,机动车停车位582俩，其中地下停车237辆，地上停车345辆。地块

3、主要经济技术指标：小汽车停车位：1个/户以上，临时小汽车停车泊位按规定的10%以上规划车位现代江南水乡特色建筑风格及色彩<16M檐口高度1:1.3以上住宅FI照间距250%绿地率<20%建筑密度W0.8容积率133434m2地块面积R1用地性质代号居住用地用地性质苏州市别墅市场宏观分析♦新增供应面积85.2万平米2008年苏州别墅物业新增供应而积85.2万平米，较07年同比减少38.8万平米，降幅为31.3%。分区域來看，和城区新增供应面积29.54万平米，同比增加37.5%；吴中区20.99万平米，同比减少67.4%；园区23.47万平米，同比减少17.1%；主城区11.22万平米

4、，同比增加14.2%；新区别墅新增供应面积已经连续2年为0。依托优越的山水资源，别墅物业一向是吴屮区房地产的比较优势，但近年來受到园区、相城区等环湖区域城市型别墅的冲击，吴中区別墅的传统优势地位逐渐丧失。新区一向是苏州别墅市场的供应盲点。♦累计成交1684套2008年，苏州住宅市场联排别墅和独栋别墅（含温泉1858和屮信太湖城商业产权的度假别墅）成交量合计1482套，叠加别墅成交量合计202套。按套数，别墅类房源成交量占住宅成交量的比例约4.85%；按而积，别墅类房源成交量占住宅成交量的比例约10-12%,即40万平米左右。苏州市别墅市场宏观分析♦三大区域主分市场2008年各区域别墅

5、成交量如下：吴中区610套，占36.2%；相城区460套，占27.3%；园区424套，占25.2%；主城区114套，占6.8%；新区76套，占4.5%。吴中区、相城区和园区的别墅成交量山全市别墅成交量的比例合计为88.7%,是08年苏州别墅市场的主流区域。吴屮区、相城区和园区在别墅市场三分天下市场格局的形成，与各口占有的城市资源和山水景观资源息息和关。这三个区域别墅市场最显著的特点是坏湖分布一一园区：金鸡湖、独墅湖、青剑湖；相城区：阳澄湖、春中湖；吴屮区：太湖、石湖、澄湖。主城区土地稀缺，别墅项口越来越少，成交量也越来越少。新区一直是苏州别墅市场的盲点，成交量小理所当然。♦联排别墅成

6、主流产品08年苏州别墅市场联排别墅成交量为1226套，占全部别墅成交量的比例为72.8%o联排别墅占据别墅市场供求的主力地位，有其必然性。一方面,别墅类用地禁止供应后，独栋别墅的市场供应量日益减少，联排别墅的供应比例逐渐上升，符合土地集约化利用原则。另一方面，联排别墅的总价水平较低，辐射的客层范围更宽泛，山场容量大。目前城市型别墅和近郊别墅多为联排别墅。08年苏州别墅市场独栋别墅成交量为29>56套，占全部别墅成交量的比例为15.2%。独栋别墅成交主要集屮在古城区和远郊乡镇。古城区的独栋别墅往往是园林别墅，非常稀缺，除居住功能外，还具有一定的艺术收藏价值。远郊独栋别墅主要为度假型别墅

7、，一般不作为常态居住场所。08年苏州别墅市场叠加别墅成交量为202套，占全部別墅成交量的比例为12.0%。叠加別墅多集中在近郊和新兴城区，如依云水岸三期、现代园墅、本岸、桃花源三期等等。苏州市别墅市场宏观分析♦近郊别墅高度活跃07年苏州别墅市场各类别墅的成交比例如下：远郊别墅占30%,近郊别墅占13%,城市别墅占57%。08年，以桃花源、水岸清华、湖郡、香溪琴谷等为代表的近郊别墅成交量较大，使得整个近郊型别墅的成交比例上升至25%,较07年增加12个百分点