[滨江豪庭]策划书

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1、［滨江豪庭］策划书第一章［滨江豪庭］项目定位与目标客户的探讨第一部分常德房地产市场现状与市场分析常德市房地产市场现状决胜的关键：地段、市场近年来，整个湖南的房地产业如火如荼，虽然在今年的上半年出现了“SRAS”及央行下发的“紧缩房贷”等重大事件，但最终仍挡不住房地产业前进的步伐。整个常德的房地产一直处于一个稳中攀升的状态，包括了土地开发量的加大，整体价位的上涨及房地产业的不断规范化等等。目前，常德市的住房结构由原来的单一化、多层化，已逐步向小区化及高层化的方向发展，出现了不少新兴的高层住宅小区，进一步带动了整体房价

2、的上涨，高层住宅房价由去年的均价1500元/m2,上升到现在的均价1700元/m2左右，同时,我们也可以看到大部分项目的利润均在于商业部分，在商业开发量的不断加大乃至饱和的状态时，住房的房价必将再上一个新的台阶。在商业地产方面更是达到了白热化状态，“步行街”及“金钻广场”的独立门面最高价达20000元/m2,但是由于商业的体量的不断加大，也导致了店面的空置（未出租）、客户无法取得回报的局面，由此产生的开发负面影响对开发企业的品牌和资金运作也带来了沉重的打击，由此我们可以看出在商业运作方面，开发商还欠缺对市场进行深刻

3、的调查分析，研究市场动作规律，缺乏对项目的产品规划定位和招商力度。因此，客观地分析常德市区房地产格局，冷静地判断项目自身的价值，融入项目自身的条件和全新的行销理念，为项目创造更多的市场附加值使项目走向良性循环的道路，在市场上枷立优秀的企业品牌成了必要之举。常德市区高品位住宅稀缺自2000年以来，常德市区房地产市场上出现了花园式住宅小区如：阳光花城、怡景花苑、健民花园等等，但为7层的多层住宅公寓居多，不论是小区的绿化、环境配套设施或是景观上都无法达到高品味住宅小区的标准，因此，常德市区需要高品位住宅的客户量仍巨大，开

4、发商也需要通过开发高品位的住宅小区来塑造企业的形象。常德市房地产市场预测胡锦涛总书记在中央经济工作会议指出：“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大，对拉动经济增长起重要作用，要完善政策，促进其发展。”这一言论表明房地产的发展潜力仍然十分巨大，并且在发展的道路上会得到政府政策的大力支持。据统计资料表明：常德市现有61.2%的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房的面积小、地理位置欠佳、环境卫生、物业管理差等方面，这又说明了，新开发的房产住房能顺延消费者的

5、有效需求，其开发潜力十分巨大。随着常德市房地产开发的规范化进程，土地成本、资金成本和土地供应方面将发生较大的变化，并明显推动楼价上升。目前，不少外地房产开发企业已逐步向内地发展，常德国市也出现了不少，采用招标拍卖方式出让土地也将进一步规范化，本案的土地征地及拆迁费用为80万/亩，而就在本案附近的农业局地块单征地费用一项已达80万/亩，由于土地成本的提升必将带来楼价的进一步上扬。常德市房地产市场呈现出：销售量加大，需求量增加住房销售价格逐步上扬的局面。第二部分项目区域环境及竞争楼盘分析（常德老市区）武陵东片区现状高层

6、项目（沅江景观）一一望江名苑，高层3栋17楼多层项目东方嘉园（无江景、运动为主题）区域交通便捷，配套齐全一一交通路网主要为沅安路、劳动街（拓宽至18米），周边有常德市六中、芷园宾馆、常德市第一医院、沅江诗墙、市委、甘露寺蔬菜市场等众多生活配套设施。常德市同质竞争楼盘对比分析从地段档次分析一一主要对手：九重天花园、望江名苑两个对手都与本案极其相似，均临江而建，在地理位置上而言，以九重天花园所占临步行街商业区位置最佳，其次望江名苑，而本案虽位置稍差，但取得了闹中取静的效果。从项目层数分析一一主要对手：九重天花园、望江名

7、苑九重天花园规划为5栋高层住宅,高层总户数为500户,望江名苑为3栋17层住宅，总户数：192户，两个对手项目均为正式开盘销售，九重天花园己进行内部认购阶段，望江名获也处于拆迁整地阶段，与本案相临，动工时间较为接近。从户型设计比例分析一一主要对手：九重天花园、望江名苑、东方嘉园A、九重天花园：高层户型为：140i『左右的三房两厅250户160m2左右的四房两厅240户250m2左右的楼中楼10户B、望江名苑：高层户型为：140*左右的三房两厅160m"左右的四房两厅C、东方嘉园：—房一厅（底层）：45m2-60m2

8、两房两厅：80m2-90m2三房两厅:115m-133m2楼中楼：200m2左右总规划为16幢，总户数700户左右总体上看：上述典型楼盘，虽与［滨江豪庭］（公寓）有较大的同一性及竞争性，但各具其特点，将会带走相当部分的消费者，是［滨江豪庭］在定位，宣传推广中不容忽视的对方，但是从［滨江豪庭］所处的区域及其高尚品味的景观豪宅定位还具有相当大的市场空间。项目的生