物流园区规划思路

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1、纳雍县物流园区规划方案纳雍县鹏腾生态农牧综合开发有限公司2012年12月27日第一章项目启动准备阶段该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流，根据用户方的具体要求，成立项冃小组，在确定了项冃的前提下，根据项目的目的和要求，进行小组成员的具体分工，接着合理安排调研的行程和人员，制定出切实可行的调研计划，准备调研表格等调研资料，根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作，其项冃准备阶段的具体流程如下图1所示。图1项目启动准备阶段第二章数据收集与分析阶段数据收集与分析阶段是物流园区规划的基础，主要为规划做好准备工作。该阶段主要包括相关数据资料的收集、整理和初步分

2、析。1、相关数据资料的收集主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业、市场、周边环境等直接资料的收集，以及通过网络、论文、报告、行业资料等收集形式进行网络、图书馆、资料数据库等间接资料的收集。其中调研范围和对象主要包括：网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情况等。政府层次：规划局、交通局、园区规划主导部门等。企业层次：可能入驻企业、潜在需求企业等。市场层次：所在地市场、物流园区等。周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展

3、状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，为进一步准确预测园区远期和近期的物流量做好准备。2、资料初步分析通过收集调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP等）进行整理形成调研报告,对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。第三章区域发展预测阶段区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑，定量分析和可靠基础。这里从经济发展、产业发展、交通发展、设施服务水平发展和物流需求发展五个支撑点进行分析。其中，区域经济发展是物流园区所有行业及产业发展的基础

4、，其增长的速率与园区涉及行业增长之间存在着相关性，是园区内涉及行业未来发展的反映，通过经济发展预测，可以推断出园区未来的发展趋势，是园区发展的基础。区域产业发展预测是寻求园区潜在服务对象的必要数据支持，通过区域产业发展预测，识别重点客户进行重点培养和招商或签订长期合作协议，是园区发展的立足点和发展点。区域交通发展预测是园区未来发展的推动力，通过结合国家及区域交通战略规划，发掘潜在物流需求，为物流园区留出足够预留用地,制定可持续性发展模式。区域设施服务水平发展预测是园区发展的拉动力，通过区域物流园区和市场的调研分析，找出实际服务能力和区域物流实际需求之间的

5、差距，找出物流园区在区域发展和经济结构中的地位，为物流园区发展确定细分市场。物流需求发展预测是园区发展的直接动力，通过对于物流量的预测分析，确定物流园区的规模和功能。其区域发展预测阶段如下图2所示。区城产业发廉预测区城交通崔展预测区城设施服努欢平发展用测物潦需求发展预测图2区域发展预测阶段第四章园区总体定位阶段在上述对物流园区经济发展、产业发展、交通发展、基础设施水平发展、物流需求发展的基础上，综合考虑物流园区的内部环境和外部环境，对内部环境的优势和劣势，外部环境的机会和威胁四个方面进行分析得出SWOT分析矩阵，然后两两结合得出组合决策矩阵，选岀适合园区

6、的总体定位，主要包括战略定位、市场定位、功能定位和发展定位四个方面。（1）战略定位主要对要规划园区的立足点、辐射半径和服务范圉进行概念性的归纳和总结。（2）市场定位根据调研数据和其他相关数据和需求分析阶段的结果，对园区周围市场及同类型竞争市场进行分析，挖掘有竞争力和潜在的市场，作为要规划园区的对象市场。（3）功能定位根据调研数据和其他相关数据及访谈，对园区周围市场功能及同类型竞争市场的功能进行分析，扬长补短，来确定要规划园区市场主要功能的种类和数量。（4）发展定位对战略定位、市场定位、功能定位和布局设计已经确定的园区发展建设时序进行规划，并确定每个发展阶

7、段的设施种类和数量情况。其总体定位图如下图3所示。图3总体定位图第五章园区规划设计阶段物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。其中基础设施平台的规划设计主要包括用地规划、功能设计、布局设计、方案比选；信息平台的规划设计主要包括信息系统的建设；运营平台的规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。一、基础设施平台的规划设计(1)园区用地规划园区用地规划主要是对物流园区建设规模的大小进行确定，园区建设规模太小，会限制区域潜在物流需求，不利于园区的持续发展。园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源

8、闲置的现象。(2)仓储用地面积规划仓储用地面积规划主要是对物流园区内仓库建设规模